Prieš kelerius metus į užsienio kraštus emigravę ir palankesnėmis darbo apmokėjimo sąlygomis susitaupę pinigų, lietuviai suskato investuoti dalį savo lėšų į nekilnojamąjį turtą.
Vieni perka žemės sklypus, kiti, pridurdami iš bankų gaunamus kreditus, – individualius namus, kotedžus, kraustosi į erdvesnius arba modernesnius butus.
Kai kurie emigrantai taip daro, manydami, kad Lietuvoje stabiliai didėjančios nekilnojamojo turto kainos padės išvengti galimo santaupų nuvertėjimo dėl infliacijos, kurios tempų nepajėgs kompensuoti net pastaruoju metu skelbiamos šiek tiek padidintos palūkanos už bankams patikėtus saugoti terminuotus indėlius.
Kiti mano, kad nekilnojamasis turtas – saugiausia ir patikimiausia investicija į savo ateitį, nes kol kas niekas iš taip pasielgusių pažįstamų žmonių nepatyrė nuostolių.
Susipažinę su geresnėmis Vakarų šalių žmonių gyvenimo buitinėmis sąlygomis, jaunieji žmonės taip pat panoro, sugrįžę į tėvynę, įsikurti geresnės kokybės nuosavuose būstuose.
Tačiau nemaža dalis klaipėdiečių, svajodami apie įkurtuves, abejoja, ar pavyks jiems taip įsikurti, kad džiaugtųsi daugelį metų.
Pasiklausę pasakojimų arba perskaitę spaudoje apie investicijomis nusivylusius jaunus žmones dėl prastokos būsto kokybės, neapgalvotai pasirinkto projekto ir realios pastato geografinės padėties, nesąžiningos nekilnojamojo turto prekybos bendrovių, statybos firmų – brokdarių veiklos, jie norėtų aiškių atsakymų į klausimus.
Nekilnojamojo turto valdymo ir vystymo bendrovės „Invalda Real Estate”, statančios ir parduodančios arba nuomojančios klientams būstus, Klaipėdos atstovybės vadovas, patyręs statybininkas Vladas Šeporaitis tokiems interesantams turi patarimų.
– Galiu tik pasveikinti visus bendraminčius, kurie ryžtasi investuoti į nekilnojamąjį turtą, tokiu būdu užsitikrindami kokybiškesnį gyvenimą tėvynėje, užuot išleidę juos įvairioms pramogoms ir prabangai.
Šeimai prabanga galima tik pasistačius namą arba nusipirkus kotedžą, modernų butą, grąžinus skolas ir išauginus vaikus…
– Na, tarkime, žmogui pavyko susitarti su bankininkais dėl kredito dydžio. Koks antras žingsnis?
– Pirmiausia reikėtų apsispręsti, ko šeima siekia. Reikia išsirinkti iš rinkoje pristatomų tinkamą objektą – sklypą, butą, kotedžą arba namą, gerai išanalizuoti aplinką, būsto eksploatavimo, susisiekimo su miesto centru galimybes, išsiaiškinti galutinę jo kainą, kitus niuansus ir tik tada pradėti varstyti bankų duris.
– Pirkėjas jau išsirinko pageidaujamą objektą. Ką jis turi daryti?
– Gerai išanalizuoti visas pasirinkto objekto pirkimo sąlygas.
– Bet jis nėra šios srities specialistas, o, tarkime, kirpėjas, pardavėjas, vairuotojas, konditeris. Ar jam būtina namų statybos specialisto konsultacija?
– Be abejonės. Juk žmogus, nusprendęs įsigyti naują automobilį, nevažiuoja į gamyklą. Tad perkant nekilnojamąjį turtą, reikia kreiptis į tuos, kurie jį parduoda, tai yra į kvalifikuotus nekilnojamojo turto pardavėjus. Jie įvertins realią pasirinkto objekto kainą, pranašumus ir trūkumus, patars, į ką atkreipti dėmesį.
– Ar prasminga teisininko, kuris išnagrinėtų sutarties sąlygas, pagalba?
– Juridinė pagalba visados naudinga. Tik reikia nepamiršti, kad ji taip pat kainuoja. Bet šiuo metu, kai nekilnojamojo turto paklausa lenkia pasiūlą, pagrindines sąlygas diktuoja tik pardavėjas, o pirkėjui dažniausiai tenka rinktis – sutikti su jomis, ar ne. Tačiau save gerbiančios, solidžios nekilnojamojo turto vystymo ar prekybos tarpininkavimo bendrovės visados pasistengs profesionaliai padėti pirkėjui apsispręsti, paaiškins, kaip derėtų elgtis, atidžiai išnagrinėti ir suprasti visą sutarties medžiagą, kritiškai įvertinti viską, kas kelia abejonių pirkėjui.
-Tad lieka tik pasirašyti kredito gavimo sutartį su banku. Ar verta ją parodyti teisininkams?
– Mano nuomone, dabar jau galima pasitikėti visais bankais. Svarbiausia, kad kreditą pasirengęs imti žmogus pats gerai suprastų prisiimamų įsipareigojimų naštą, jų svarbą šeimos gyvenimui artimesnėje ir tolimesnėje ateityje.
– Kuo skiriasi sandorių sąlygos, kai perkamas naujas arba senesnės statybos butas?
– Principai panašūs. Nauji namai arba butai dažniausiai perkami dar nepastatyti, todėl pirkėjas gali tik įsivaizduoti, pavyzdžiui, ką matys pro savo buto langus. Jis gali gerai susipažinti tik su statinio projektu.
Pastatytame bute prieš pirkdamas gali pabūti, suvokti, ar tikrai tau patinka išsirinktasis būstas.
Senesnės statybos būstai dažniausiai būna pigesni, bet tokiu atveju reikia prognozuoti, kokios išlaidos teks savininkui ateityje, kai reikės renovuoti ne tik apdailą, bet ir inžinerines sistemas – elektros instaliaciją, vandentiekio ir kitus vamzdynus, taisyti stogą.
– Įsivaizduokime, kad žmogus sudarė sutartį su statybos bendrove pirkti butą statomame daugiabutyje name arba statomą namą, kotedžą. Jis jau moka bankui kredito įnašus ir palūkanas. Bet jis neramus dėl galutinių rezultatų. Ar jam būtina samdyti patikimą statybos priežiūros specialistą, kuris nuolat aiškintų, ar viskas statybvietėje vyksta taip, kaip numatyta projekte ir sutartyje? O gal verta pasikliauti statybininkais ir nešvaistyti pinigų?
– Sutartyje turėtų būti nurodoma, kas statys, kas vykdys techninę priežiūrą. Pastačius pastatą, suteikiamas garantinis laikotarpis.
Racionaliau būtų gerai išsiaiškinti, kokią patirtį turi statytojas, kur, ką ir kaip yra pastatęs, koks šios statybos techninio prižiūrėtojo patikimumas. Mano nuomone, geresnė kokybės kontrolė būna tada, kai statybos užsakovas, rangovas, medžiagų tiekėjas ir techninis prižiūrėtojas nėra valdomi vienos arba tarpusavyje susijusių bendrovių.
– Šiuo metu rinkoje parduodami būstai su daline ir pilnai baigta patalpų apdaila. Kurį variantą verčiau rinktis?
– Viskas priklauso nuo pirkėjo asmeninių sugebėjimų. Geriausia, kai visus darbus atlieka kvalifikuoti specialistai.
Perkant iš dalies apdailintą butą arba namą, galima sutaupyti keletą tūkstančių litų, bet reikia įvertinti būsimus savo rūpesčius ir sugaištą laiką, ieškant darbams reikalingų specialistų, perkant medžiagas, prižiūrint darbų kokybę. Tuomet kažin ar rasite, kas suteiktų garantijas.
Kas nori originalesnės namo apdailos, gali tartis su statytojais, kad atsižvelgtų į būsimojo savininko pageidavimus, leistų pasirinkti kai kurias statybines medžiagas, apdailos detales, spalvas.
Praėjusią vasarą mūsų bendrovė tokiu būdu pajūryje pastatė vieną pastatą, kuriame poilsiautojai apsigyveno, kai tik valstybinė komisija pripažino pastatą tinkamu naudoti.
– Kaip pasirinkti draudėją?
– Tai būsto pirkėjo ir banko valia pasiektas susitarimas. Statybos metu ją apdraudžia užsakovas ir rangovas.
– Sakykime, kad prabėgo 2-3 metai. Būstas pastatytas, savininkui įteikti durų raktai. Bet jis dar negali rengti įkurtuvių, nes uždarbio, pavyzdžiui, Anglijos arba Amerikos firmoje sąlygomis jis yra pajėgus grąžinti bankui kreditą, o įsikūręs Lietuvoje gali patirti finansinių sunkumų.
Klausimas iš gyvenimiškos patirties – ar neteks kam nors laikinai išnuomoti būsto arba samdyti prižiūrėtojų? Juk nenaudojamas būstas gali tapti iš naujo remontuojamu objektu.
– Nekilnojamasis turtas turi būti naudojamas, nes neeksploatuojamas gali greičiau „sugesti” – dėl nepakankamos ventiliacijos arba šildymo stokos gali atsirasti sienų pelėsių. Tad geriau kam nors išnuomoti būstą, kad nuompinigiai padengtų jo eksploatacines išlaidas ir „kosmetinį” remontą, kurio prireiks išsikrausčius nuomininkams.
Yra bendrovės, kurios teikia patalpų administravimo paslaugas, ieško nuomininkų, padeda sutvarkyti dokumentus. Norėčiau atkreipti nepatyrusių investuotojų dėmesį, kad nuoma – tai ekonominė veikla, tad reikia nepamiršti ir mokestinių reikalų, kad vietoj laukiamų pajamų netektų patirti nuostolių.