Pernai Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje pasirodė naujovė – pardavimo su atgaline nuoma sandoriai. Manoma, kad jų populiarumas turėtų didėti.
Pardavimas su atgaline nuoma – tai sandoris, kai savininkas, vos pardavęs nekilnojamąjį turtą (NT), jį išsinuomoja. Nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Koba” investicijų skyriaus vadovas Mantas Miseliūnas prognozavo, kad tokių sandorių, ypač logistikos centrų sektoriuje, daugės. NT savininkams toks modelis patrauklus, nes taip galima daug efektyviau panaudoti kapitalą.
„Kobos” skaičiavimu, per praėjusius metus Lietuvoje įvykdyti septyni pardavimo su atgaline nuoma sandoriai. Apie ketinimus parduoti didžiąją dalį savo NT ir jį vėliau nuomotis paskelbė SEB Vilniaus bankas.
Pasak Miseliūno, patraukliausiais investicijų objektais lieka prekybos centrai, nes iš daugybės jų pastogėje įsikūrusių nuomininkų keleto netekęs NT savininkas didelių nuostolių nepajunta. Trys iš septynių pernai įvykusių pardavimo su atgaline nuoma sandorių buvo dėl prekybos centrų.
Perka pinigus
Kitos NT konsultacijų bendrovės „Colliers international” direktorius Mindaugas Kulbokas naujo sandorių modelio atsiradimą aiškina tuo, kad NT objektus statęsi gamybininkai pastebėjo, jog to daryti iš apyvartinių lėšų neverta. Geriau patalpas nuomotis. Tokiu atveju visą laiką galima turėti lėšų įmonės plėtrai. „Objektus statęsi gamybininkai iš banko ėmė kreditus, kuriuos reikia grąžinti. Tarkime, pastatyti kvadratinį metrą sandėlio atsieina 2 tūkst. litų. Pastačius 10 tūkst. kvadratinių metrų sumokama 20 mln. litų. Iš įmonės lėšų tam skiriama, pavyzdžiui, 3 mln. litų. Dar 17 mln. litų skolina bankas, kuriam reikia mokėti palūkanas. Kvadratinio metro savikaina darosi didžiulė, kai jo nuoma atsieina 15 litų per mėnesį”, – skaičiavo Kulbokas.
Lėšos plėtrai
Vienas iš pernai įvykdytų pardavimo su atgaline nuomos sandorių pavydžių – „Vingės terminalo” ir Norvegijos grupės „Verdispar”, kuriai buvo parduotas logistikos centras.
Kaip pasakojo „Vingės terminalo” rinkodaros skyriaus direktorius Dalius Mikalajūnas, 2003 metais, kai buvo statomas terminalas, neplanuota jo parduoti. „Tačiau reagavome į rinkos pokyčius, išanalizavome, kur link turėtume judėti ir ką daryti. Skaičiavome, kas rentabiliau: imti lėšas iš banko ar parduoti jau turimą objektą ir taip atlaisvinti savo pinigus, kurių reikėjo tolesnei įmonės plėtrai. Jei logistikos versle metams ar dviem sustabdysi plėtrą, nugalės konkurentai. Esi priverstas plėstis, siūlyti naujas paslaugas, o tam reikalingi pinigai”, – sakė Mikalajūnas.
Pasak jo, būsimus investuotojus labiausiai domino kompanijos stabilumas, ar ji turės lėšų, kad galėtų ilgam nuomotis patalpas. „Investuotojai vertina visą partnerio istoriją”, – teigė pašnekovas.
Kad ateityje „Vingės terminalas” nesiims pardavinėti NT, Mikalajūnas negarantavo. Pasak jo, kompanijai plečiantis negalvojama, kad pastatytas objektas bus parduotas, tačiau rinkos tendencijos gali lemti, kad naudingiau bus NT nuomotis.
Neišnaudoja galimybių
„Colliers international” asocijuotas direktorius Laurynas Žilys pabrėžė, kad investuotojams puikiai žinomi visi pastatyti objektai, o sudominę NT projektai jau nupirkti. „Investuotojų daugiau nei objektų. Jiems ėmėme siūlyti sandorius, kai NT perkamas jo dar nepastačius. Laimi abi pusės: statantis objektą žino, kad pastatęs jau turės pirkėją, fondai žino, kad po metų turės objektą, iš anksto sutariama dėl nuomos. Be to, paprasčiau gauti kreditą iš banko, nes sumažinama rizika”, – kalbėjo Žilys.
Jis pastebėjo, kad NT savininkai neretai objektus parduoda ne pačia geriausia kaina. Paprastai pas NT savininką atėjęs užsakovas pateikia savo sąlygas. Objekto turėtojas susivilioja siūlomais milijonais ir su jomis sutinka. Tačiau, Žilio teigimu, NT savininkas galėtų uždirbti daugiau, jei skelbtų aukcioną.