Investuotojai kritikuoja nekilnojamojo turto verslą reglamentuojančius teisės aktus
Pastaraisiais metais itin sparčiai augusi nekilnojamojo turto rinka audrino ne tik potencialius būstų pirkėjus, bet ir įstatymų leidėjus. Per 2006-uosius šalies teisinės normos, reglamentuojančios veiklą šiame sektoriuje – nekilnojamojo turto apmokestinimą, teritorijų planavimą, žemės reformą, statybą, buvo koreguojamos net po keletą kartų, tačiau, verslo praktikų teigimu, šiuo metu egzistuojančios tvarkos vadinti racionalia nepasiverčia liežuvis. Kai kurie įstatymai į teisės sistemą buvo integruoti skubotai ir nenumačius galimų pasekmių, todėl kai kuriais atvejais nekilnojamojo turto (NT) rinka buvo tik dar labiau sujaukta.
Ekspertai nusiteikę kritiškai
Lietuvos statybininkų asociacijos prezidentas Adakras Šeštakauskas, charakterizuodamas esamą padėtį apgailestavo, jog nepaisant valdžios pastangų spręsti vieną ar kitą šio sektoriaus problemą sumaišties čia vis dar gerokai daugiau nei logikos.
„Nekalbant apie niekaip neišsprendžiamus grąžintinos žemės galvosūkius, statybininkams rankas pančioja teritorijų planavimo tvarka – žemė gali turėti 5 paskirtis, 26 statybos būdus ir 24 pobūdžius. Kam to reikia? Akivaizdu, kad niekam. Mieste apskritai neturėtų būti tokių dalykų kaip žemės ūkio paskirties sklypai. Jos paskirtį pakeisti galima atliekant keletą beprasmiškų ir ilgų procedūrų”, – tvirtino A.Šeštakauskas.
Statybininkų asociacijos vadovas taip pat stebėjosi valdininkų reikalavimais įrengti automobilių stovėjimo vietas prie daugiabučių – 35 kv. metrų ploto būstas privalo turėti vieną automobilio stovėjimo vietą.
„Vadinasi, 100 kv. butą įrengiantys statybininkai turėtų rezervuoti 3 vietas mašinoms. Peršasi išvada, kad automobiliai yra svarbesni nei žmonės”, – stebėjosi A.Šeštakauskas, atkreipęs dėmesį, jog tokius sprendimus be jokių skrupulų gali priimti trijų biurokratų komanda.
„Akivaizdu, jog Lietuvoje nėra institucijos, kuri profesionaliai nagrinėtų nekilnojamojo turto sektoriaus problemas, formuotų darnos plėtros ir statybos politiką. Aplinkos ministerijoje esantis padalinys pastaraisiais metais tik silpnėjo ir akivaizdžiai nespėjo koja kojon su gyvenimu.
Turint galvoje, kad nekilnojamojo turto sektoriuje sukuriama apie 9 proc. BVP, tokią padėtį pateisinti labai sunku”, – apgailestavo A.Šeštakauskas.
Advokatų kontoros „Zabiela, Zabielaitė ir partneriai” seniūnas Vytautas Zabiela savo ruožtu pastebėjo, jog šiuo metu nekilnojamojo turto rinką reglamentuoja 22 teisės aktai, kurių dalis yra itin griozdiški ir painūs.
„Vien tik statybų įstatymas yra daugiau kaip 30 puslapių apimties, todėl nenuostabu, kad įsigilinti į jį pavyksta toli gražu ne visiems. Statistika liudija, kad, tarkim, 2004-aisiais 73 proc. Lietuvoje vykusių statybų turėjo didesnių ar mažesnių pažeidimų. Kodėl jų tiek daug? Atsakymas gana paprastas – daugelis norminių aktų nebuvo tinkamai sureguliuoti ir suderinti tarpusavyje, todėl labai dažnai statybos vykdavo, o dokumentai būdavo tvarkomi vėliau ir atlikti darbai legalizuojami. Žinoma tai nenormalu, tačiau panašu, kad kovojant su nelegaliomis statybomis lazda buvo perlenkta. Dabar įstatymai bet kokį nukrypimą nuo statinio projektinių sprendimų laiko savavališka statyba. Ir reikalauja nugriauti. Formaliai griauti reikėtų net pusmetriu „pasislinkusius” ar 20 centimetrų per aukštus statinius. Tai niekaip nesiderina su protingumo ir teisingumo kriterijais – juk kai kurios savavališkos statybos nepažeidžia nei trečiųjų asmenų teisių, nei viešojo intereso. Manau, kad būtina labai tiksliai apibrėžti, kas yra esminiai statybų pažeidimai, kokiais atvejais kaip reikėtų elgtis ir nepalikti erdvės spekuliacijoms”, – samprotavo V.Zabiela.
Advokatas taip pat atkreipė dėmesį, jog kol kas nėra jokios teisminės praktikos, kaip gali būti sprendžiami konfliktai statybų aikštelėse, tad galima tik spėlioti.
Nenuoseklumo dividendai
Kontoros „Zabiela, Zabielaitė ir partneriai” advokato padėjėjas Ignas Dargužas, kalbėdamas apie teisės aktų pakeitimus pripažino, kad kai kurios naujovės destabilizuoja padėtį nekilnojamojo turto sektoriuje bei didina nekilnojamojo turto spekuliantų pelnus.
„Iki šios dienos įstatymų leidėjas nepakankamai užtikrino tinkamą statybų proceso administravimo mechanizmą, skaidrią įvairių leidimų išdavimo tvarką, o investuotojai susiduria su gausybe biurokratinių kliūčių. Nepaisant didelio priimtų nedidelės reikšmės teisės aktų kiekio, tokios opios teisinio reglamentavimo problemos, kaip kova su savavališkomis statybomis ar teritorijų planavimo proceso aiškesnis reglamentavimas, net ir priėmus reikiamų įstatymų pakeitimus reglamentuojamos neišsamiai, o naujausi pakeitimai neužtikrina visuomeninių interesų pusiausvyros”, – dėstė teisininkas.
Jo teigimu, svarbiausi šiais metais priimti įstatymai buvo susiję su statybų teise, nekilnojamojo turto apmokestinimu bei teritorijų planavimu.
Pavasarį NT apmokestinimo tvarka keista net du kartus, tačiau aiškumo nuo to nepadaugėjo, nes žemės mokesčio ir nekilnojamojo turto mokesčio santykis liko ginčytinas. Tiesa, padėtį kiek švelnina numatyta galimybė taikyti savivaldybių taryboms skirtingus mokesčio tarifus, priklausomai nuo konkrečios situacijos, investicijų poreikio ir miesto plėtros planų. Kita vertus, netinkamos NT mokestinės vertės nustatymas dėl dislokacijos vietos ateityje gali sukelti neigiamas pasekmes jo savininkams ar valdytojams.
I.Dargužas, kalbėdamas apie teritorijų planavimo teisinį reglamentavimą pastebėjo, kad priimta įstatymo redakcija yra kiek liberalesnė, nei buvusi. Joje numatyta galimybė jungti teritorijų planavimo dokumento rengimo stadijas, o viena detalė ypač svarbi – jei derinant statybų dokumentus valdininkai neduoda argumentuotų atsakymų per nustatytą terminą, laikoma, kad dokumentas yra suderintas.
Advokato padėjėjas teritorijų planavimo tvarkos minusu pavadino aplinkybę, jog įstatyme nenumatyti konkretūs asmenys, galintys skųsti planavimo metu priimtus sprendimus bei viešojo svarstymo procedūras.
Be to, I.Dargužo manymu, perdėm sureikšmintas bendrųjų ir specialiųjų planų teisinis statusas. Vietoj to, kad bendrieji planai būtų laikomi gairėmis, ką, kur ir kaip derėtų statyti, šie dokumentai tampa NT rinkos vystymo stabdžiais.
Teisininkų išvadose rekomenduojama užtikrinti nekilnojamojo turto apmokestinimo stabilumą, mokesčių apskaičiavimo aiškumą, siaurinti detaliojo plano privalomumą ir patikslinti savavališkos statybos pasekmių reglamentavimą.
Politikos vakuumas
Tuo tarpu nekilnojamojo turto vystytojų asociacijos prezidentas Robertas Dargis siūlė valdžios institucijoms teikti rekomendacijas, kaip derėtų spręsti NT sektoriuje susikaupusias problemas, apimant dar platesnį jų spektrą.
„Akivaizdu, kad Lietuvoje nėra ne tik darnios plėtros politikos ir ideologijos, bet ir vietos, kur apie tai būtų galima diskutuoti. Todėl šiame sektoriuje dirbantys verslininkai gaišta laiką kovodami su smulkmenomis, o ne šalindami esminius kliuvinius ir ieškodami kompleksinių sprendinių”, – pastebėjo R.Dargis.
Asociacijos prezidento teigimu, valdžios institucijos pačios tampa jų pačių sukurtų nelogiškų tvarkų įkaitėmis, todėl suderinti techninę statybų dokumentaciją trunka ne 20 dienų, o 6 – 8 mėnesius.
„Tiek laiko vienos žinybos klerkams trunka susisiekti su kolegomis kitose žinybose ir gauti atsakymus į elementarius klausimus. Tuo tarpu verslininkai negali įgyvendinti projektų, kurių vertė skaičiuojama šimtais milijonų (bankų duomenimis, nuo 2004-ųjų Lietuvoje į NT buvo investuota apie 14 mlrd. litų). Žinant, kokia yra pinigų kaina, visiškai nenuostabu, kad žmonės mėgina gudrauti, taupyti laiką ir, žinoma, lieka kalti, nes visuomet kaltas yra tas, kuris ką nors daro, o ne tas, kuris nedaro nieko. Visa tai verčia abejoti, ar Lietuvai apskritai reikia investicijų, ar reikia naujų būstų ir gamybinių pajėgumų. Juk 95 proc. namų mūsų šalyje statyti sovietmečiu, laikantis tuomet galiojančių standartų. Tai reiškia, kad dujų ir elektros energijos kainų šuoliais jų gyventojams bus ypač skaudūs”, – emocingai kalbėjo R.Dargis.
Verslininkas taip pat abejojo, ar teisės aktus priimantys Seimo nariai visuomet suvokia, kokius padarinius lemia vieni ar kiti politikų sprendimai.
Šiuos nuogąstavimus patvirtino premjero patarėja statybų ir urbanistikos klausimais Jūratė Juozaitienė, pripažinusi, jog už Statybų įstatymą anksčiau balsavo viso labo 3 architektai. Rimta problema ji taip pat pavadino tai, kad daug nesusipratimų kyla dėl to, jog statybos įstatymus dažnai savaip interpretuoja savivaldybėse dirbantys valdininkai.