Palankus metas pirkti būstą

Nuščiuvus nekilnojamojo turto (NT) rinkai, susiklostė gan palanki situacija įsigyti NT. Deja, net ir nustojus kilti kainoms daugeliui lietuvių nauji butai vis dar neįkandami. Apie tai kalbame su bendrovės „Inreal” rinkotyros specialistu Audriumi Radzevičiumi.

– NT rinka nurimo. Ar tai reiškia, kad būsto kainos stabilizavosi ir nebekils taip sparčiai?

– Rinka nurimo – sumažėjo sandorių, būsto pirkimo ažiotažas, dingo iki tol dėl infliacijos lūkesčių buvusi dirbtinai iškreipta pasiūlos ir paklausos pusiausvyra. Taigi kainos stabilizavosi, net kai kur įvyko šiokių tokių korekcijų. Vadinamuosiuose miegamuosiuose rajonuose, seniausiuose blokiniuose daugiabučiuose, butai kiek atpigo. Vis dėlto naujos statybos butų kainos jau gerą pusmetį po bumo pabaigos išlieka beveik stabilios arba šiek tiek (vidutiniškai iki 5 proc.) pakilo.

Manau, kainų kilimo rekordų nebebus, kainos stabilizavosi tam tikram laikui ir toliau, priklausomai nuo rinkos konjunktūros, turėtų didėti gyventojų pajamų augimo tempams (šiuo metu jis siekia 15-20 proc.).

Brandžių ES rinkų istorinė patirtis rodo, kad jų augimo tempai gali būti ir didesni, ir mažesni, palyginti su pajamų augimo tempais. Bet čia neturėtume įžvelgti naujų „burbulų” apraiškų.

– Ar naujos statybos būstų kainos išliks tokios pačios?

– Vargu ar jie pigs. Pirma, tai lemia statybų kaštai, į kuriuos įeina žemės sklypo kaina, sąnaudos ir statybininkų darbo užmokestis. Statybos brangsta (iki šiol vidutiniškai 10 proc. per metus), o žemės sklypai, nepaisant rimties būsto rinkoje, – taip pat.

Antra, kol šalyje sparčiai didėja gyventojų pajamos ir kol iš užsienio „plauks” ekonominių emigrantų pinigai, tol susispaudę sovietiniuose daugiabučiuose lietuviai stengsis gerinti savo gyvenimą, persikelti į modernų būstą.

Jau minėjau, kad rekordinio kainų kilimo nebebus, bet visuotinė infliacija ir artėjimas prie ES rodiklių tikrai nepaliks nuošalyje būsto rinkos. Tad nuo šiol kainos didės nuosaikiau, svyruodamos pagal gyventojų pajamų didėjimo rodiklius.

– Ar galima tikėtis, kad senos statybos butai didžiuosiuose šalies miestuose pigs?

– Galima. Ir tai jau pastebima – vyksta kainų korekcija po beatodairiško pirkimo bumo. Seniausios statybos blokiniai sovietiniai daugiabučiai po truputį praranda savo paklausą ir vertę žmonių akyse. Viena, juos pirkti nelabai apsimoka, nes neekonomiška eksploatacija.

Antra, papildomomis išlaidomis gąsdina ir būsima neišvengiama tokių namų renovacija. Daug lems tai, kiek bus statoma naujų butų, ir jų kokybė. Ilgainiui turėtų didėti naujų ir senų butų kainų skirtumas. Iki šiol jis buvo nelogiškai per mažas.

Žinoma, seni butai didžiųjų miestų centruose ir senamiesčiuose visada turės stabilią ir augančią vertę, nes tai prestižas. Taip pat kiti seni butai prestižiniuose rajonuose, kuriuose artimiausiu metu statybos ir tankinimu paremta jų plėtra bus ribojama, o namai – renovuojami, pavyzdžiui, Vilniui plečiantis Antakalnio, Naujamiesčio, Žvėryno ir Žirmūnų mikrorajonai, įgis vis didesnę vertę.

– Ar reikia skubėti įsigyjant NT?

– Tai individualus sprendimas. Būsto klausimą žmogus ar šeima turi spręsti individualiai, pagal savo poreikius, galimybes ir aplinkybes. Žiūrint pragmatiškai, dabar neblogas laikas ramiai įsigyti būstą. Paskolos įmoka ir analogiško buto nuomos įmoka labai nesiskiria, todėl nuosavybė tikrai geriau už neapibrėžtu laikinumu kvepiančią nuomą.

– Kuriuose šalies miestuose patartumėte jį įsigyti?

– Ko gero, niekas nepraloš investavęs į žemę ilgesniam laikotarpiui. Investuojant trumpam – didesnė rizika, nes neaišku, ką joje bus galima daryti ateityje. Pavyzdžiui, dabar Vilniaus rajono bendrasis planas vilkinamas, sustabdytas žemės paskirties keitimo procesas, o kai bus reglamentuota, kur ir ką galima statyti, kai kurie žemės sklypai savo vertę gali prarasti. Jei tik jie atsidurs apribojimų zonose.

Investuoti į būstą visada bus perspektyvu miestų centruose ir senamiesčiuose, gerose prestižinėse vietose.

Komerciniame segmente visada saugiausia investuoti taip pat į prestižinėse vietose esančias biuro ar prekybines patalpas, jos visada bus paklausios, jei tik tose vietose generuojami dideli žmonių srautai. Jei bus vykdoma sėkminga regioninė politika, skirtumai tarp Lietuvos regionų išsilygins ir taps perspektyvu investuoti į mažiau išsivysčiusių regionų bei miestų NT. Vis dėlto rizikinga įšaldyti pinigus ilgam, kai neaiškios perspektyvos.

– Dauguma mano, jog šiandien labiau apsimoka statytis namą užmiestyje, užuot įsigijus butą didmiestyje. Namo statyba neretai kainuoja mažiau negu naujas vidutinio dydžio būstas miesto centre. Stabdo tik milijoninė sklypų vertė,.

– Žemės sklypų kainos artimiausiu metu vargu ar kris. Žemėtvarkos sistemoje yra daug problemų. Niekaip nebaigiama žemės restitucija, bendrųjų rajonų ir miestų planų rengimas, didelis biurokratizmas teritorijų planavimo procese. Visa tai labai riboja tinkamos naudoti žemės pasiūlą. Tad ir taip didelės kainos vis dar kyla. Kai šios problemos bus išspręstos, optimizmo daugės. Tuomet rasis didesnė pasiūla, gal ir kainų kilimas aprims, o kai kur net nukris. Tik, deja, nelabai tikėtinas toks scenarijus. Bijau, kad pigių sklypų laikai nebegrįš, bent jau žvelgiant į visą dabartinės sklypų rinkos aplinkos vaizdą.

– Kiek mažiausiai galėtų kainuoti norinčiajam įsigyti sklypą ir jame pasistatyti namą?

Jei, pavyzdžiui, Vilniaus pakraštyje, Riešėje, dešimties arų sklypas kainuotų apie 270 tūkst. litų, o jame išdygtų kuklus apie 200 tūkst. litų vertės nuosavas namas, tai būtų gana normali kaina už būstą miesto pašonėje.

– Ką patartumėte žmogui, norinčiam šiandien įsigyti būstą: palaukti, jau pirkti ar nuomotis?

– Nelabai tikėtina, kad kainos kristų. Nebent atsitiktų kas nors baisaus su šalies ar Europos ekonomika arba kardinaliai pasikeistų žmonių poreikiai ir vertybės. Ko gero, dar kurį laiką bus koreguojamos tik senų butų kainos.

Būsto pirkimo klausimą reikėtų spręsti nuo to, ar žmogui jau pribrendo reikalas gyventi po savo stogu. Jei taip, ar jis gali sau leisti jį pirkti ir išlaikyti, jei ne – nuomotis. Be to, daug įtakos gali turėti ir žmogaus mobilumas. Jei nenori prisirišti prie vienos vietos – geriau nuomotis, jei sieji gyvenimą su konkrečia vieta – pirkti, vėliau parduoti ir įsigyti kitur.

Dabar kainos stabilios, o pajamos sparčiai didėja, taigi santykinai būstas tampa įperkamesnis. Jei kainos vėl sparčiau ims kilti, žmogus jau bus išlošęs.

– Šalies NT rinka labai nepastovi – kainos kyla, stabilizuojasi, krinta. Ar artėjant kitam euro įvedimo terminui neužklups dar vienas kainų „burbulas”?

– Labai tikėtina, kad „euro psichozė” pasikartos. Mūsų NT rinka nėra brandi, ją veikia emocijos, gandai, klaidingi tikėjimai ir net lietuviškas įsitikinimas, kad įsigijus NT galima geriausiai apsaugoti pinigus nuo infliacijos ir valiutų pokyčių.

Būstas jau sunkiai įperkamas daugumai žmonių, todėl psichozei kilti bus mažai vietos. Ji tiesiog gali persimesti kur nors kitur ir šį kartą aplenkti būsto rinką.

– Ačiū už pokalbį.