Kam reikalinga preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartis?

Prekybos nekilnojamuoju turtu mastai sparčiai didėja. Kylant būsto kainoms šalies gyventojai skubiai pasirašo sandorius dėl butų, namų, žemės sklypų gyvenamosioms patalpoms statyti pirkimo ar pardavimo. Bet skubėjimas į gera neveda. Vis didesniu galvos skausmu teisininkams tampa preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartys.

Apie preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartis ir su jomis susijusias problemas daugiausia buvo kalbėta praėjusią savaitę įvykusioje teisininkų organizuotoje konferencijoje „Nekilnojamojo turto sandorių esminiai aspektai teismų praktikoje”.

Atsirado prieš penkerius metus

Preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartis – tai šalių susitarimas, pagal kurį pirkėjas ir pardavėjas išreiškia savo ketinimus sutartomis sąlygomis ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį.

Pasak advokato padėjėjos Giedrės Dailidėnaitės, preliminariosios nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutarties institutas atsirado 2001 metais priėmus naująjį Lietuvos Respublikos Civilinį kodeksą. Tačiau tai nėra visiškai naujas reiškinys. Anksčiau fizinių asmenų sandorių forma buvo „susitarimas dėl rankpinigių”, „sutartis dėl pardavimo”, juridinių asmenų – „ketinimų protokolas”, ketinimų-derybų protokolas”, „susitarimas dėl bendradarbiavimo”, „sutarties projektas”. Nors sąvokų reikšmės nėra tapačios, šie bei panašūs pavadinimai kartais vartojami ir dabar. Tačiau, anot advokato padėjėjos, svarbiausia ne tai, kaip vadiname šį dokumentą, bet jo esmė.

Preliminariąja sutartimi pripažįstamas tik aiškus šalių įsipareigojimas ateityje sudaryti notariškai tvirtinamą pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartį. Jeigu dokumente tokių pirkėjo bei pardavėjo ketinimų nėra nurodyta arba jie nurodė, kad susitarimas jų nesaisto ir gali jo atsisakyti, pradėti derybas dėl to paties nekilnojamojo turto su kitais subjektais, preliminarioji sutartis nelaikoma sudaryta.

Esminių sąlygų keisti negalima

Preliminariąją sutartį pirkėjas ir pardavėjas pasirašo priėmę tvirtą sprendimą dėl bendradarbiavimo, numatę pagrindinius jo principus bei sutarę dėl esminių nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sąlygų: objekto savybių, kainos, atsiskaitymo tvarkos ir pan. Ir, derindami kitas, neesmines sandorio sąlygas, pradeda vykdyti savo įsipareigojimus.

Pagrindinė sutartis gali būti sudaroma tik preliminariojoje įtvirtintomis esminėmis sąlygomis. Derantis dėl pagrindinės sutarties nė viena iš šalių negali reikalauti įtraukti į pagrindinę sutartį naujų sąlygų, laikytinų esminėmis, jeigu kita šalis su jomis nesutinka.

Čia dažnai ir kyla problemų. Pavyzdžiui, dabar nemažai naujų butų parduodama dar nepastatytuose daugiabučiuose. Pasirašęs preliminarią sutartį pardavėjas gali sugalvoti pakeisti tam tikras sąlygas, kad pasipelnytų iš pirkėjo. Tarkime, į pagrindinę pirkimo ir pardavimo sutartį įtraukia papildomus mokesčius už atliktus ar neatliktus darbus, sugalvoja papildomų baudų, apie kurias preliminariojoje sutartyje nebuvo nė užsiminta. Pirkėjas, žinoma, bando ginčyti jam nepalankius punktus. O pardavėjas tvirtai laikosi nuostatos „nenori – nepirk”.

Kaltasis atlygina nuostolius

Tinkamai sudarytoje preliminariojoje sutartyje apibrėžiama ne tik nekilnojamojo turto pardavėjo ir pirkėjo sutarimu nustatyti sąžiningumo kriterijai, bet ir įtvirtintos konkrečios atsakomybės už pažeistą įsipareigojimą sudaryti pagrindinę sutartį ribos ir nevykdymo pasekmės. Tada įsipareigojimų neįvykdžiusi šalis privalės atlyginti patirtus nuostolius kitai šaliai.

Jeigu pardavėjas akivaizdžiai nesąžiningai vengia sudaryti pagrindinę sutartį, nes iš pat pradžių to neplanavo, pirkėjas gali reikalauti atlyginti ne tik tiesiogines išlaidas (dokumentų rengimo, teisinės pagalbos, kelionių ir pan.), bet ir netiesiogines – pavyzdžiui, skirtumą tarp anksčiau sutartos kainos ir tos, kurią jis būtų priverstas mokėti už kitą panašiomis savybėmis pasižymintį, panašioje vietoje esantį būstą.

Avansą privalo grąžinti

Preliminariojoje sutartyje rekomenduojama nustatyti baudos, kurią atsisakiusi sudaryti pagrindinę sutartį šalis turės sumokėti nukentėjusiai šaliai, dydį. Pavyzdžiui, jeigu pirkėjas atsisako pasirašyti pagrindinę sutartį dėl pardavėjo pakeistų neesminių sąlygų (pvz., sutarties egzempliorių skaičiaus), o realiai neturi pinigų sutartam nekilnojamajam turtui įsigyti, jis turės atlyginti pardavėjui patirtas išlaidas. Baudos dydis negali būti nepagrįstai didelis, leidžiantis nukentėjusiajai šaliai praturtėti kitos šalies sąskaita.

Visais atvejais, kai neįvykdomi preliminariojoje sutartyje įtvirtinti įsipareigojimai, privalu grąžinti avansą. Gauto avanso gali negrąžinti tik nukentėjusi šalis, reikalaujanti jį įskaičiuoti į bendrą patirtų nuostolių sumą.

Preliminarioji tampa pagrindine

Anot G.Dailidėnaitės, pagrindinė sutartis negali būti sudaryta priverstine tvarka. Tačiau Aukščiausiojo teismo praktikoje pernai, užpernai pasitaikė atvejų, kai preliminarioji sutartis buvo pripažinta pagrindine. Pavyzdžiui, vienoje nagrinėtoje byloje pirkėjas pardavėjui sumokėjo apie 90 proc. nekilnojamojo turto kainos, įvykdė beveik visus kitus sandoryje numatytus reikalavimus, o pardavėjas vengė įtvirtinti pagrindinę sutartį notarine tvarka. Teismas pripažino jų pasirašytą preliminariąją sutartį pagrindine ir įpareigojo šalis įvykdyti savo įsipareigojimus iki galo.

Šis įrašas buvo paskelbtas kategorijoje Statyba su žyma , , , , , , , , , .

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas. Būtini laukeliai pažymėti *

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.