Registrų centras sudarė statinių verčių žemėlapius, pagal kuriuos pastatų kainos provincijoje ir miestuose skiriasi keliasdešimt kartų
Lietuvoje pirmą kartą masiškai įvertintas nekilnojamasis turtas ir sudaryti statinių verčių žemėlapiai. Pagal juos bus skaičiuojamas nekilnojamojo turto mokestis, kurį juridiniai asmenys mokės jau kitąmet, o fiziniai – 2007-aisiais.
Kainų žirklės
Nuo 2006 metų sausio 1-osios įsigalios Nekilnojamojo turto įstatymas, kuris reglamentuos komerciniais tikslais naudojamo turto apmokestinimą. Nekilnojamojo turto mokestis bus skaičiuojamas nuo vidutinės rinkos vertės, kurią jau įvertino Registrų centro specialistai, sudarę statinių verčių žemėlapius. Būtent pagal juos iki 2011 metų bus apskaičiuojamas 1 proc. mokestis už komerciniais tikslais naudojamą nekilnojamąjį turtą.
Kaip ir prognozuota, didžiausi mokesčiai bus apskaičiuoti didžiuosiuose šalies miestuose, kur statiniai yra kelis ar net keliolika kartų brangesni nei atokesniuose rajonuose. Skirtingų kainų žirklės „sukarpė” visą Lietuvos žemėlapį į atskiras dalis, iš kurių labiausiai išsiskiria kurortai bei didieji šalies miestai. Čia butų kainos vidutiniškai svyruoja nuo tūkstančio iki 6 tūkst. litų už kvadratinį metrą. Komercinės paskirties pastatai didmiesčiuose taip pat kainuoja nuo 1800 iki 8500 litų už kv. m.
Daugumoje šalies rajonų butų kainos siekia apie 300-500 litų už kv. m. Labiausiai išsiskiria Akmenės rajonas, kur vidutiniškai 1 kv. m įvertintinas vos 80 litų. Palyginti pigiai butai kainuoja Lazdijų, Skuodo, Kalvarijos, Ignalinos, Šakių, Pakruojo, Pagėgių rajonuose, kur kvadratinis metras įkainotas iki 250-300 litų.
Gyvenamųjų namų kainos visoje Lietuvoje taip pat skiriasi keliais bei keliolika kartų. Vilniuje, Klaipėdoje ir Kaune bei gretimuose rajonuose namai paprastai įvertinami apie 700-3600 Lt/kv.m. Tačiau kuo toliau nuo didmiesčių, tuo kainos sparčiau tirpsta. Pigiausiai gyvenamieji namai parduodami Visagine ir Ignalinos bei Zarasų rajonuose, kur už 1 kv. m ploto vidutiniškai sumokama apie 70-90 litų. Maždaug dvigubai didesniais įkainiais įvertinami namai Lazdijų, Skuodo, Biržų, Kupiškio, Pasvalio, Pagėgių, Plungės ir Rietavo rajonuose.
Lemia vieta
Registrų centro Kauno filialo vyresnysis vertintojas Algimantas Bubliauskas teigė, kad Kaune statinių verčių žemėlapiai sudaryti įvertinus filiale užfiksuotus sandorius bei išanalizavus sukauptą informaciją. Prie sensacingų išvadų neprieita – vertingiausi pastatai stovi Senamiestyje ir Naujamiestyje bei prestižinėmis vadinamose kitų mikrorajonų vietose.
„Nekilnojamojo turto vertės nustatytos pagal sukurtus modelius, atsižvelgiant ne tik į statinių vietą, bet ir statybos metus. Tačiau šis rodiklis vertinamas skirtingai. Atokesniuose rajonuose senesnės statybos pastatai yra pigesni, tačiau Senamiestyje esančių pastatų vertei statybos metai didelės įtakos neturi – pačiame miesto centre visi pastatai yra gana brangiai įvertinti”, – aiškino nekilnojamojo turto vertinimo ir rinkos tyrimo grupės specialistas.
Statinių kaina, priklausomai nuo vietos ir statybos metų, ir Kaune gali skirtis kelis ar net keliolika kartų.
„Namų valdų vertės skiriasi ne taip smarkiai kaip komercinės paskirties statinių. Komercinės patalpos Laisvės alėjoje turi vieną kainą, o vos už puskilometrio nuo centrinės miesto gatvės kainos jau visai kitos”, – pastebėjo pašnekovas.
Iš viso Kauno filialo darbuotojai įvertino kelis tūkstančius pernai bei šiemet užregistruotų sandorių ir pagal pastatų vertes visą miestą suskirstė į 33 zonas, tačiau kai kurioms jų taikomas vienodas statinių vertės apskaičiavimo modelis. Pagal jį, kaip pagal formulę, įrašant pastato plotą, statybos metus bei kitus davinius, galima susižinoti statinio vertę.
Nerealūs sandoriai
Statinių verčių žemėlapius rengę specialistai pripažįsta, jog dalis sudarytų pirkimo-pardavimo sandorių vertintojams vis dėlto kėlė abejonių.
„Kilo įtarimų, kad kai kurių sandorių vertės galėjo būti dirbtinai sumažintos. Žmonės vis dar linkę gudrauti – sandorį registruoja mažesne kaina, nors iš tiesų už nekilnojamąjį turtą sumokama daugiau. Tokie faktai iškreipia realią padėtį. Tačiau ateityje tokių atvejų turėtų mažėti”, – įsitikinęs A.Bubliauskas.
Sandoriai itin žema kaina iš viso nebuvo vertinami, kad rinkos vaizdas būtų kuo tikslesnis.
Specialistai padarė išvadą, jog pagal Kaune užregistruotus sandorius, nekilnojamojo turto rinka vis dar „banguoja”, tačiau kainos nemažėja.
„Nekilnojamasis turtas negali brangti iki sunkiai protu suvokiamų ribų. Kainos anksčiau ar vėliau turėtų stabilizuotis. Be to, nekilnojamojo turto sandorių po truputį mažėja, nes nemažai žmonių laukia euro įvedimo ir tikisi, kad tuomet kainos bus dar didesnės”, – pastebi vertintojas.
Žemėlapyje užfiksuotos vertės, anot A.Bubliausko, atitinka vidutinę rinkos ar šiek tiek mažesnę kainą. Norint sužinoti tikslią nekilnojamojo turto vertę, teks individualiai kreiptis į vertintojus, nes net ir vienoje laiptinėje esančių butų kainos gali gerokai skirtis, jeigu vienas jų yra suremontuotas, o kitas – visiškai apleistas.
„Registrų centras atliko masinį nekilnojamojo turto vertinimą. Tačiau norint sužinoti, kiek kokia konkreti vieno ar kito buto vertė, reikės kviestis nepriklausomus turto vertintojus, nes mes į kiekvieno buto vidų neįlindome”, – tvirtino specialistas.
Duomenys bus tikslinami
„Tai bene tiksliausi duomenys apie visą šalies nekilnojamojo turto rinką”, – įsitikinęs Registrų centro atstovas spaudai Aidas Petrošius.
Jo nuomone, tik labai mažai sandorių galėjo būti sudaryti mažesnėmis nei rinkos kainomis: „Dauguma nekilnojamojo turto objektų yra perkami imant paskolas iš bankų, kurie itin daug dėmesio skiria turto vertinimui. Joks bankas neapsiimtų kredituoti turto, kurio vertė nėra reali”.
Vis dėlto pripažįstama, kad masiškai vertinant visą turtą klaidų pasitaiko, kai tam tikri objektai būna įvertinti arba pernelyg daug, arba per mažai. Tokias pastabas kai kurie gyventojai jau spėjo pateikti Registrų centrui, kurio specialistai pakoregavo vertę.
Verčių žemėlapiai bus tikslinami kasmet, nes šalies nekilnojamojo turto rinkoje vis dar vyksta gana aktyvūs pokyčiai.
Vieninga nekilnojamojo turto vertinimo duomenų baze pasiūlyta naudotis ir nekilnojamojo turto agentūroms bei komerciniams bankams.
Apmokestintas turtas
Statinių verčių žemėlapiais jau kitąmet itin aktyviai naudosis ir Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) specialistai. Kauno apskrities VMI inspektorė Kristina Laurinavičienė teigė, jog 1 proc. dydžio nekilnojamojo turto mokestis bus nustatomas pagal sudarytus verčių žemėlapius, tačiau fiziniai bei juridiniai asmenys galės pateikti ir individualius vertinimus.
Specialistė prognozavo, jog būsimoji prievolė bus taikoma nedaugeliui fizinių asmenų, kurie savo turtą naudoja komerciniais tikslais. Jei gyventojai yra išnuomoję ar perdavę savo turtą naudotis juridiniams asmenims (įmonėms, įstaigoms ir pan.), tai mokestį turės mokėti nuomininkai.
Pagal įstatymo nuostatas, mokesčiu neapmokestinami tik gyventojams priklausantys gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties, taip pat žuvininkystės bei inžineriniai statiniai, jeigu jie nenaudojami ekonominei ar individualiai veiklai arba jie neperduoti naudotis juridiniam asmeniui. Todėl gyventojas turės mokėti nekilnojamojo turto mokestį net ir už neveikiančią, tačiau nuosavybės teise priklausančią kavinę.
Gyventojai 1 proc. dydžio mokestį mokės kartą per metus. Pirmą kartą mokėti teks 2007 m., iki vasario 1 d. Įmonės mokestį už savo turtą mokės tris kartus per metus.
Lina Navickaitė