Tiek ekonomistai, tiek ir nekilnojamojo turto ekspertai vis dažniau prabyla apie artėjantį išsipūtusio būsto kainų burbulo sprogimą, kurio metu kainos gali nukristi net 30-40 proc.
Tokio periodinio nekilnojamojo turto rinkos ciklo pradžią Klaipėdoje gali paspartinti ir artimiausiu metu smarkiai padidėsianti naujų būstų pasiūla. Šis faktorius turėtų didžiausios įtakos senos statybos daugiabučiuose esančių butų kainoms. Dabar pastarąsias nekilnojamojo turto ekspertai vadina prasilenkiančiomis su logika.
„Vakarų ekspreso” kalbinti specialistai akcentuoja, kad senos statybos būsto pirkimas jau tampa rizika, o būstą naujame daugiabutyje galima drąsiai vadinti investicija.
Egzistuoja periodiškumas
Prieš porą trejetą metų žmonės pradėjo aktyviai investuoti į nekilnojamąjį turtą vildamiesi, kad kainos ir toliau didės. Tačiau būsto kainai tolstant nuo tikrosios vertės, formuojasi rinkos burbulas, kuris anksčiau ar vėliau sprogs ir atneš skaudžių padarinių.
Tarptautinis valiutos fondas neseniai atliko tyrimą, kuris rodo, kad nekilnojamojo turto rinkoje kainos paprastai kyla ketverius metus. Praėjus šiam laikotarpiui, yra tikimybė, kad ateinančius dvejus metus kainos kris maždaug 30 proc.
Nekilnojamojo turto agentūros „Aidila” vadovas Algimantas Bružas tokias prognozes laiko visai realiomis.
„Būsto kainų augimo banga buvo prasidėjusi po didžiosios bankų krizės, kai žmonės ėmė ieškoti patikimų investicijų šaltinių. Kainų kilimas tęsėsi iki 1998-1999 metų, kai išaiškėjo, kad investicijos į būstus neduoda planuotų pajamų. Žmonėms prireikus grynųjų pinigų, prasidėjo masinis butų pardavimas, dar prisidėjo Rusijos krizė. Tai lėmė staigų kainų kritimą, kuris tęsėsi maždaug iki 2001-ųjų. Nuo tada vėl prasidėjo kainų augimas, kuris piką pasiekė pernai.
Manau, kad žymūs pokyčiai nekilnojamojo turto rinkoje prasidės jei ne kitąmet, tai tikrai po euro įvedimo”, – sako A. Bružas.
Gausu naujų projektų
„Šiandien situacija naujų būstų segmente yra tikrai apverktina, tačiau kitąmet jau bus tikrai laisviau. 2006-ųjų pradžioje arba vasarą į nekilnojamojo turto rinką plūstels gana didelė naujų būstų pasiūla”, – sako A. Bružas.
Klaipėdoje jau pradėtas statyti Gandrališkių kvartalas, kuriame numatoma įrengti apie 120 tūkst. kv. metrų gyvenamojo ploto. Gyvenamųjų namų kompleksas statomas ir ties Šv. Juozapo Darbininko bažnyčia. Po mėnesio čia dirbanti Šiaulių bendrovė pradės daugiabučių statybų darbus ir ties prekybos centru BIG. Šiuose dviejuose kompleksuose gyvenamųjų patalpų plotas sieks apie 37 tūkst. kv. metrų.
Jau pradėti projektuoti gyvenamųjų namų kvartalas vietoje „Trinyčių” gamyklos, kuriame ruošiamasi įrengti per 1000 naujų butų, bei vadinamasis Amsterdamo kvartalas tarp Dragūnų bataliono ir ligoninių miestelio. Čia planuojama įrengti apie 60 tūkst. kv. metrų gyvenamojo ploto.
Šiaurinėje miesto dalyje iškils dar du gyvenamųjų namų kvartalai. Vienas šalia kino studijos pastato (apie 30 tūkst. kv. metrų), o kitas – sklype prie Danės gatvės. Čia greta jau stovinčių kotedžų ir individualių gyvenamųjų namų bus pastatyti devyni daugiabučiai, kuriuose bus įrengta po 20 butų. Kvartale planuojama pastatyti ir du prabangesnius keturių aukštų namus, turėsiančius po 23 butus. Planuojama keletą daugiaaukščių gyvenamųjų namų pastatyti ir vietoje buvusio malūno Tilžės gatvėje.
Uostamiestyje gausu ir pavienių daugiabučių statybų – statoma pora namų šalia Sausio 15-osios ir Taikos pr. sankryžos, kyla gyvenamosios ir komercinės paskirties namo mūrai šalia Ferdinando skverelio, prasidėjo namo statybos vietoje buvusios „Inkaro” valgyklos. Projektuojami gyvenamosios paskirties pastatai šalia „Elektromarkt” prekybos centro, vietoje boulingo centro „Smūgis” Kauno gatvėje.
Nekilnojamojo turto agentūros „Termionas” direktorė I. Valionienė atkreipia dėmesį į tai, kad iki materialaus rezultato išsivysto ne kiekviena idėja – dalis projektų, apie kuriuos nuvilnija gandas, vis dėlto būna neįgyvendinti.
„Tačiau net jei dalis projektų atkristų, rinka artimiausius penkerius metus nuolat pildysis naujais būstais, o tai neabejotinai paveiks senos statybos butų kainas ir paklausą. Tokių butų kaina turėtų kristi palengva, mat nauji būstai į rinką pateks ne vienu metu. Tačiau kuo didesnis plotas naujos statybos būstų bus pasiūlytas potencialiems pirkėjams, tuo labiau silpnės argumentacija pirkti seną butą”, – teigia I. Valionienė.
Paranormalios kainos
„Dabar sunku paaiškinti tai, kad žmonės už senos statybos „chruščioviniame” ar blokiniame name esantį buto kvadratinį metrą moka po 3000 litų, net jei jame reikia iš esmės viską pertvarkyti. Dabar net ir daugiabučio vieta tampa nebeesminiu argumentu. Tačiau tokių butų kainos kritimas didėjant naujos statybos pasiūlai tikrai bus. Pirkti seną butą dabar jau darosi rizikinga”, – sako A. Bružas.
Jam antrina ir I. Valionienė: „Negali tokio svarbaus segmento, kaip gyvenamosios patalpos, kainos nuolat augti išlaikydamos milžinišką atotrūkį nuo ekonomikos ir realių pajamų augimo. Šiandien senų butų kainas jau ne visada galima pagrįsti. Egzistuoja paranormalus vartojimas, kuris būstų kainas daro irgi paranormalias. Prisideda ir dabar vis dar egzistuojantis naujų statybų trūkumas”.
Analogiškos nuomonės laikosi ir nekilnojamojo turto agentūros „Vilegra” vadovas Aivaras Rancevas.
„Daugiabutyje, kuriam jau per 40-50 metų, dviejų kambarių buto kaina šiuo metu siekia iki 150 ar net iki 180 tūkst. litų, nors tiek toks butas tikrai nėra vertas. Tačiau būsto kainų pokyčių artimiausiu neturėtų būti, mat kol kas bankai ir toliau palankiomis sąlygomis suteikia kreditus gyventojams senos statybos butų pirkimui. Tačiau pasikeitus bankų politikai ir pabloginus sąlygas įsigyti senos statybos butus, jų kainų kritimas yra labai įtikimas”, – sako jis.
Anot I. Valionienės, prognozuoti kainų šokius yra sunku, tačiau įtikima, kad kitų pirmieji pokyčiai gali pasirodyti ateinančių metų pradžioje, o gal ir anksčiau.
Nauji butai gali šiek tiek pigti
„Naujų būstų kaina priklausys nuo to, kiek vienu metu jų bus pasiūlyta rinkai. Jei sutaps keleto stambių projektų pabaigimo datos, tai gali būti, kad sumažės ir naujos statybos kaina. Kita vertus, žmonės pradės labiau rinktis. Būstai, esantys rekreacinėse vietovėse, gerai suprojektuotuose rajonuose su poilsiui skirtomis vietomis, prekybiniais centrais, darželiais, išliks paklausūs. Įtikima, kad pirkėjai pradės kreipti didesnį dėmesį į pastatų kokybę, naudojamas statybines medžiagas”, – sako I. Valionienė.
Anot A. Bružo, nors gali būti, kad trintis tarp naujų gyvenamųjų namų statytojų projektų įgyvendintojų šiek tiek ateityje sumažins naujos statybos būstų kainas, tačiau šiandien įsigyti butą naujos statybos name vis tiek yra investicija.
Visi trys nekilnojamojo turto specialistai taip pat akcentuoja, kad įtakos būsto kainų mažėjimui gali turėti vis nesiliaujančios valdžios atstovų užuominos apie visuotinį nekilnojamojo turto mokestį.
Martynas Vainorius