Nekilnojamojo turto (NT) rinkos tyrimuose dauguma analitikų, ko gero, bus praleidę ar nepakankamai įvertinę vieno labai svarbaus faktoriaus, lemiančio dabartines būsto kainas šalyje – emigracijos ir jos generuojamų pinigų srautų. Apie tai vienas pirmųjų prabilo bendrovės „Inreal” rinkotyros specialistas Audrius Radzevičius.
– Kaip galite paaiškinti šią savo hipotezę?
Iš tiesų, gali būti, jog neįvertiname tikrųjų ekonominės lietuvių emigracijos ir uždirbtų pinigų srautų į Lietuvą masto bei tokių pinigų įtakos šalies būsto rinkai. Kai kurie „lietuviai užsieniečiai” šalyje jau turi net po keletą naujų būstų vien kaip investiciją, nemaža dalis žmonių viliasi kada nors grįžti į gimtinę, todėl taip pat siekia įsigyti būstą. Daugelis būtent ir išvyko užsidirbti nuosavam būstui, arba nesėkmingai susiklosčius gyvenimui pasilengvinti skolų naštą. Tai patvirtina ir faktas, kad metų pabaigoje, kai emigrantai grįžta į Lietuvą švęsti Kalėdų, suaktyvėja pardavimas, sandorių skaičiaus kreivė gerokai šokteli aukštyn.
Komercinių šalies bankų duomenimis, perlaidos ir pervedimai į šalį iš užsienio sparčiai padidėja. Kaip rodo ekonomikos ekspertų skaičiavimai, užsienyje dirbantys lietuviai kasmet į tėvynę atsiunčia šimtus milijonų litų. 2005 metais privačių asmenų perlaidos į Lietuvą padidėjo iki 600 mln. litų – buvo trečdaliu didesnės nei 2004 metais ir net šešis kartus didesnės nei 2003-iaisiais. Tai milžiniški pinigai. Nemenka jų dalis yra būtent emigrantų uždirbti, likusieji – labdara ir kiti įmokėjimai iš užsienio. Kai kuriais spėjimais tai galėtų būti nei daug, nei mažai – apie 200 milijonų.
Kiek pinigų dar atsivežama grynaisiais, kurių nerodo perlaidų statistika? Tikros statistikos apie emigrantų „importuojamus” pinigus nėra. Kai kurie ekonomistai bando skaičiuoti, kad per mėnesį šalį šiaip ar taip gali pasiekti apie 150 mln. litų. Toliau darykime prielaidą, kad 10 proc. šių pinigų patenka į būsto rinką. Vidutinėmis naujos statybos ekonominės klasės būsto kainomis Vilniuje (2005 m. vidutiniškai buvo maždaug 250 tūkst. Lt) tokių būstų už 15 mln. litų galima nupirkti apie 80. Vadinasi, per metus vos ne 1000. Tai sudarytų bene penktadalį visų per metus pastatomų būstų. Tai labai supaprastintas modelis. Jei įvertintume dar tai, kad keičiamas senas būstas į naują arba perkama paėmus paskolą, įmokant tik pradinį įnašą, įmokas mokėti įpareigojant giminaičius iš siunčiamų ar atvežamų pinigų? Tada tie skaičiai galėtų dar padidėti. Perkama ne tik brangiausioje būsto kainų atžvilgiu sostinėje, bet ir Kaune, Klaipėdoje ir kitur, kur kainos buvo bei tebėra mažesnės.
– Būsto kainų ir pajamų neatitikimas dar nerodo, kad kas nors blogai mūsų NT rinkoje?
Gali būti, jog baisėdamiesi būsto kainų neatitikimu pajamoms, darome klaidą. Tą santykį ir įperkamumo rodiklį reikėtų vertinti ne vien pagal lietuviškus, bet ir pagal vakarietiškus atlyginimus arba tam tikrą sunkiai apskaičiuojamą išvestinį rodiklį. ES rinka atvira, o įsigalėjusi mada visus laisvus pinigus investuoti į NT visas šalis suvienijo tarsi į bendrą NT rinką, kur perkama, parduodama, spekuliuojama. Ne išimtis ir lietuvių emigrantai, kurie būdami užsienyje ir matydami tenykštes kainas suvokia, kad ES vidurkių „vijimosi” procesas nepaliks nuošalyje ir būsto kainų.
Pavyzdžiui, Airijoje daugiau nei per 30 metų narystės ES ir spartaus vystymosi, būsto kainos dvigubėjo maždaug kas penkeri metai. Kai kurie mūsų šalies ekonomistai neigia tokių procesų galimybes ir prognozuoja „burbulo” sprogimą, kainų kritimą, tačiau istorijoje tokių pavyzdžių būta. Kol kas mūsų šalis labai primena „jaunąją” Airiją. Taigi tokie ar panašūs infliaciniai procesai tikėtini.
Tiesa, susiklostė paradoksali situacija, kad vien lietuviško atlyginimo, be užsienyje gyvenančių giminių indėlio būstui įsigyti nepakanka, jei neuždirbi bent jau tris kartus viršijančio vidutinį atlyginimo, neturi santaupų, turto ar tvirto užnugario. Taip jauni pirmojo būsto potencialūs pirkėjai yra išstumti iš rinkos. Tai akivaizdu ir tampa dar labiau emigraciją skatinančiu veiksniu. Užburtas ratas sukasi – skurdas lemia skurdą, o atvirų sienų atveju -skatina emigraciją.
– Ar tokia priklausomybė kelia realią grėsmę mūsų NT rinkos tvarumui?
Rinka priklauso ne tik nuo to, kiek tautiečių yra išvykę svetur, bet ir kaip jiems sekasi užsidirbti, koks jų požiūris ir kas juos sieja su Lietuva. Šiuos aspektus sunku įvertinti, todėl tai tik spėlionės. Vis dėlto manau, jog augant emigracijos mastui ir lietuviams aktyviau įsitvirtinant užsienyje, ši grėsmė – priklausomybė nuo emigrantų lėšų – gali didėti. Nors tai ir teigiamas reiškinys – į šalį plaukia lėšos iš užsienio, kurios „sukasi” jau šalies ekonomikoje.
Deja, faktas, kad likusiems tėvynėje asmenims tai mažina jų galimybes, nėra teigiamas.
Be to, jei ryšiai su Lietuva silpnės (daugėja atvejų, kai paskui emigravusiuosius ir įsitvirtinusiuosius išvažiuoja likę šeimos nariai), lūkesčiai apie kada nors ir Lietuvoje būsiančias geras sąlygas dirbti ir užsidirbti žlugs ir smogs atgal dvigubai didesne jėga. Mažės pinigų srautai, smuks paklausa, gali tekti mažinti gamybą bei statybas. Tai – jau ekonomikos nuosmukio pradžia.
Tas stebuklingas žodis „euras”, kaitinęs NT rinką, svarbus ir emigrantams, kuriems euras siejasi su gerove ir stabilumu, todėl kai euro įvedimo viltys buvo palaidotos, nemaža dalis emigrantų atidėjo tiek savo grįžimo planus, tiek ir investicijas į NT rinką. Tai pajuto ir tarpininkai. Kiti net nesvarsto grįžimo į Lietuvą galimybių bent tol, kol nebus pereita prie euro.
– Kokio pobūdžio NT turtą dažniausiai perka ekonominiai emigrantai?
Dažniausiai butus, ypač naujos statybos. Be to, populiaru investuoti į sparčiai brangstančią žemę namams statyti. Perkami ir namai, nes butų ir namų kainos nelabai smarkiai skiriasi.
– Galbūt metų pabaigoje, trumpam grįžtant emigravusiems tautiečiams, būsto rinka vėl suaktyvės?
Manau, kad taip. Galbūt ne tokiu mastu kaip pernai, kai kraują kaitino dar ir euro įvedimo laukimas, bet grįžę tautiečiai tikrai dalyvaus NT rinkoje. Labai išaugusios kainos apribojo jų perkamąją galią. Vis dėlto tipinio ekonominės klasės naujos statybos buto Vilniuje paskolos įmoka yra lygi minimaliam oficialiam airiškam ar angliškam vienos savaitės uždarbiui.
– Ar įmanoma išvengti rinkos priklausomybės nuo emigrantų pinigų?
Teoriškai taip. Reikėtų nemažo ekonominio stebuklo, kokių nors neįtikėtinų tautiečių mentaliteto pokyčių, kad staiga bent jau perpus tiek, kiek atsiliekame nuo Vakarų Europos pragyvenimo lygio, priartėtume prie jo. Arba didžioji dalis šalies gyventojų, ypač jaunimo, suvoktų, jog čia nėra blogai, yra perspektyvų gyventi geriau netolimoje ateityje. Taigi praktiškai – nelabai.
Kol žmonės važiuos ieškoti geresnio gyvenimo, kur už algą gali ne tik pragyventi, bet ir gyventi, tol išvykusiųjų lūkesčiai kada nors grįžti, kartu ir nemaža dalis milžiniškų pinigų „nusės” NT rinkoje. Taigi tam tikra dalimi ji priklausys nuo šių pinigų judėjimo.
– Ačiū už pokalbį.