Kas sąlygoja nekilnojamojo turto rinkos krizę ir kaip ją įžvelgti? Arba, vartojant žurnalistų trafaretą – kodėl pučiasi nekilnojamojo turto kainų „burbulas” ir kada jis sprogs?
Lietuvoje dirbančios pasaulinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Colliers International” ekspertas Mindaugas Kulbokas Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinką lygina su akcijų rinka ir teigia, jog jau galima įžvelgti, švelniai tariant, NT kainų korekcijos požymių.
Klasikinės priežastys Lietuvoje yra
Vertinant globaliai, NT kainų „burbulas” – tai vienas iš ekonominių „burbulų”, kurie periodiškai pasireiškia rinkoje. NT kainų „burbulas” – daugeliu atveju staigus spekuliacijomis pagrįstas nekilnojamo turto vertės didėjimas, kol pasiekiamas lygis, kurio paaiškinti negalima nei ekonomikos, nei pajamų, nei padidėjusiais vartojimo ir augimo tempais, nei nekilnojamojo turto kokybe.
NT kainos gali didėti ir didėja ir dėl natūralių priežasčių – kylant ekonomikos lygiui. Taip pat jos kyla dėl finansinių institucijų skatinimo naudotis kreditais. Esant tokiai situacijai statybos įmonės nespėja patenkinti paklausos. Nuolat pasirodantys komentarai, neva, NT kainos toliau kils, skatina naujų žaidėjų (vadinamų spekuliantais) atsiradimą rinkoje, klaidina vartotojus, skatina nepagrįstus kainų kilimo lūkesčius.
„Colliers International” ekspertas sako, kad visos šios klasikinės NT kainų kilimo priežastys – tiek natūralios, tiek dirbtinės, Lietuvoje gana ryškios.
Informacija neobjektyvi
Eksperto nuomone, dalis NT rinkos dalyvių ją nušviečia sau naudinga šviesa” „Dauguma NT rinkos dalyvių rinkai pateikia pagražintą informaciją: NT plėtotojai teigia, kad susidomėjimas NT nemažėja, NT tarpininkai stengiasi švelninti situaciją raminančiais komentarais apie kainų stabilumą. Todėl perpardavinėtojai, tikėdamiesi kainų stabilumo, neskuba parduoti NT, finansinės institucijos ir toliau skatina paskolų išdavimą”.
Perkaitimo požymių yra
Situaciją blogina, tai, kad nėra vieningo ir tikslaus NT kainų rodiklio, kuris padėtų nustatyti realią NT vertę. Todėl ir reakcija į NT kainų kilimą ar kritimą nėra tokia greita.
Kadangi NT rinka panaši į akcijų, tik pastaroji greičiau reaguoja ir yra lankstesnė, ekspertas jas ir palygina.
„Kaip rodo prekyba akcijomis Lietuvos akcijų rinkoje, didesnės jų dalies kainos yra koreguotinos. Bankai klientus vertina kur kas ilgiau. Reiškia, ir atsargiau. Tai dar vienas požymis. Be to, niekuo nepagrindžiama NT kaina: gyvenamojo ploto kvadratinio metro savikaina yra apie 2500 litų. Rinkoje – patys žinote: ne mažiau nei 4000 litų”, – požymius vardija ekspertas.
Kada – neprognozuojama
Kulbokas sako, kad kainų „burbulo” sprogimo laikas – neprognozuojamas. „Pasaulinė patirtis rodo, kad dažniausiai, ypač kylančios ekonomikos šalyse (besivystančiose rinkose) krizes lemia pernelyg liberali finansavimo politika bei staigus paskolų portfelio padidėjimas. Dėl to vertybinių popierių kainos per metus vidutiniškai padidėja 40 proc. – daugiau nei būdinga normaliomis sąlygomis. Žaibiškai išauga NT kainos. Pasiekęs tam tikrą lygį kainų „burbulas” sprogsta paveikdamas tiek NT, tiek ir vertybinių popierių rinkas. Daugeliu atvejų, seka valiutos kurso krizė, nes vyriausybė dažnai sumažina palūkanų normą, kad sušvelnintų bankų krizės padarinius arba padidina palūkanų normas, norėdama� apsaugoti valiutą. Panašiais požymiais prasidėjo nekilnojamojo turto krizės Skandinavijoje. Suomijoje ir Švedijoje”, – analizuoja ekspertas.
Jo nuomone, požymiai rodo, kad „burbulo” sprogimo galimybė Lietuvoje yra reali: rinkos dalyviai nusivilia (spekuliantų „nuopelnas”), mažėja pirkimo sandorių, didėja būstų pasiūla, bankai susirūpinę esama padėtimi. Visa tai rodo, kad NT rinkoje vyksta pavojingas procesas, kuris gali būti tiesiogiai susijęs su nuosmukiu, vyraujančiu akcijų rinkose.
„Vienas iš rodiklių, rodančių bręstančius pasikeitimus rinkoje, yra vertybinių popierių kainų indekso kritimas”, – paralelę brėžia „Colliers International” ekspertas.