Nekilnojamojo turto burbulas sprogo. O kas toliau?

Nuo praėjusių metų pabaigos tiek norintiesiems įsigyti gyvenamąjį būstą, tiek ketinantiesiems jį parduoti nerimą kelia hamletiškas klausimas: ar apsimoka tai daryti šiandien, ar vis dėlto palaukti geresnių laikų, mat, kaip mėgstama vaizdžiai kalbėti, „nekilnojamojo turto burbulas sprogo”. O kas toliau?

Pastarųjų kelių mėnesių padėtis Lietuvos NT rinkoje akivaizdžiai pasikeitė, palyginti su statybininkų aukso amžiumi vadinamais 2003-2007 metais. Kaip teigia NT specialistai, šiandienė situacija būsto statybų sektoriuje iš tiesų paradoksali: gyvenamojo ploto paklausa kaip buvo, taip ir yra didelė, tačiau pardavimo vadybininkai skundžiasi, kad žmonės butų ir namų perka mažiau. Esą pirkėjai delsia tikėdamiesi, kad butai pigs, tačiau pardavėjai geriau sutiktų gultis po giljotina, nei skelbti mažesnes būsto kainas. Kodėl būsto kainos Lietuvoje tokios absurdiškos ir nestabilios?

Dienraštis „Lietuvos žinios”, siekdamas plačiau praskleisti neapibrėžtumo skraistę gyvenamojo būsto statybų sektoriuje ir tęsdamas tradiciją rengti diskusijas savo informaciniame centre, bendram pokalbiui „Nekilnojamojo turto (NT) sąstingis Lietuvoje: rinkos plėtros perspektyvos ir prognozės” pakvietė įstatymų leidėjus, bankų atstovus ir nekilnojamojo turto specialistus. Diskusijoje dalyvavo: LR aplinkos ministerijos sekretorė Jūratė Juozaitienė, LR finansų ministerijos Fiskalinės politikos departamento Planavimo ir analizės skyriaus vedėja Audronė Miknevičienė, DnB NORD banko Mažmeninės bankininkystės departamento direktorius Ričardas Butkus, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos, „Ober-Haus” generalinis direktorius Vitas Zabilius, UAB „Sostinės namai” savininkas Saulius Pavarinis, UAB „DnB NORD būstas” komercijos direktorius Artūras Šukys.

Ar padėtis išties tragiška?

Gyvenamasis būstas – opi problema, ypač tiems, kurie jo neturi. Ar būsto kainos šiandien realios ir „įkandamos” paprastam vartotojui, ar valstybė turi tvirtą piliečių apsirūpinimo būstu programą, kas už ją atsakingas ir kokie galimi įvykių scenarijai šiame aktualiausiame šalies ūkio sektoriuje burbului sprogus?

Analitikai teigia, kad būsto paklausa per pastaruosius penkerius- septynerius metus didėjo itin sparčiai. Ją stimuliavo spartesnė ūkio plėtra, atlyginimų kilimas, žemi infliacijos rodikliai, smarkiai didėjantys gyventojų ir investuotojų lūkesčiai. Valstybė irgi prisidėjo prie paklausos didinimo suteikdama lengvatas būstui įsigyti. Šis trumpas periodas viską gerokai sujaukė – kai kurie bankai nepagrįstai teikdavo rizikingas paskolas, nekilnojamojo turto vystytojai užsimojo gauti didžiulius pelnus, statybininkai – fantastiškus atlyginimus, spekuliantai į kišenes susižėrė milijonus. Per šį statybų „aukso amžių” ne viena šeima, patikėjusi gerėjančiu gyvenimu, nesibaimindama ėmė skolintis dideles sumas su nemažomis palūkanomis kartais net iki 40 metų laikotarpiui naujam būstui įsigyti ar esamam pagerinti. Vertindami situaciją Lietuvoje, žvilgčiojame ir už Atlanto, kur vyriausybė ir Federalinė rezervų sistema daugiau kaip metus nesėkmingai kovoja su „blogų paskolų” problema, kurią sukėlė būsto sektorius.

Ar neatrodo, kad visa šį gerėjančio gyvenimo iliuzija, kurią mūsų šalyje pūtė tiek politikai, tiek didelį kiekį pinigų į šalies ūkį importavę užsienietiški bankai, tiek įvairaus plauko analitikai, buvo tik nepavykęs ekonominis eksperimentas šalies ūkiui išjudinti, kurio vaisiai netrukus gali visiems mums apkarsti nuo didėjančios infliacijos?

Be to, analitikai teigia, kad NT, kaip ir kiti ūkio sektoriai, plėtojasi cikliškai. Esą būna metas, kai rinka plėtojasi, tačiau ateina metas, kai visi procesai natūraliai sulėtėja. Tačiau rinka nėra stichinė nelaimė, tad Vyriausybė, dar 2003 metais Tarptautinio valiutos fondo įspėta apie galimą burbulų susidarymą, galėjo imtis radikalių priemonių, kad būsto rinka plėtotųsi ne kainų šuoliais bei sąstingiu, bet nuosekliai ir subalansuotai.

Jūratė Juozaitienė:

Manyčiau, kad padėtis nėra tokia tragiška. Viskas stabilizavosi, dabar procesai vyksta normaliomis, visiems suprantamomis sąlygomis. Nekilnojamojo turto rinka ir toliau plėtojasi, būstai perkami. Tiesa, tai, kas vyko iki šios dienos, tikrai buvo ne visai natūralūs procesai. Prieš kelerius metus įvykęs netikėtas ekonomikos šuolis mus visus pakėlė į padanges – su kainomis pradėta nesiskaityti, su galimybėmis taip pat. Prie tokių šuolių nebuvome įpratę. Reikia pripažinti, kad mes pradėjome gyventi per gerai, tam nebuvome net moraliai pasirengę. Faktiškai buvo susikūrusi nenatūrali iliuzinė rinka, kiek kas prašė, tiek tas mokėjo. Prašyk, bankas kiek norėsi, tiek duos, ir, atrodė, viskas taip bus ir toliau. Tačiau gyvenimas truputėlį pakratė ir liepė pabusti iš letargo miego – žmonės, mes gyvename realybėje. Taigi sustokime ir toliau kiekvienas dirbkime savo darbą. Prie to greito augimo buvo labai sunku net įstatymiškai prisitaikyti. Nenatūraliai greitai pasiekti finansiniai rezultatai kėlė chaosą. Kai kas pajuto pinigų perteklių, kurį galėjo investuoti net ten, kur galbūt neplanavo, daugelis pirkimų buvo įvykdyta ne dėl poreikių, o dėl to, kad nebuvo nei laiko, nei noro mąstyti. Dabar aiškėja reali situacija, taigi mes taip pat pasirengę keisti teritorijų planavimo įstatymus ir normatyvus, labiau pasidomėti, kokie yra poreikiai, kad visi tuo laivu plauktume be didelių audrų, šuolių ir kritimų. Stabilumas visiems reikalingas.

Vitas Zabilius:

Kol kas statybų rinkoje ne taip ir blogai. Tiesa, vienu trečdaliu sumažėjo sandorių, bet du trečdaliai jų dar sudaromi. Visa tai – daugiau emociniai dalykai, kurie neparodo realybės. Manau, dabar pirkti būstą yra pats palankiausias metas, nes sandorių kainos šiuo metu tikrai geros ir paskutiniais mėnesiais vėl juntamas pagyvėjimas.

Kainos per pusmetį sumažėjo apie 10 proc., bet, atsižvelgdami į energetikos sąnaudas, kurios dar didės, galime teigti, kad ateityje gyvenamasis būstas negalės pigti, tad gerai būtų, jei ateityje kainos išliktų bent tokios pačios.

Manau, šis rinkos sukrėtimas yra ir valdžios institucijoms gera proga pasistengti sudaryti geresnes sąlygas dirbti. Tačiau mūsų atveju, atrodo, problemos sprendžiamos kitaip nei kitose pasaulio šalyse. Tiek bankai, tiek ministerijos griežtina reikalavimus ar sąlygas NT plėtotojams.

Audronė Miknevičienė:

Busto kreditai ir lengvas jų gavimas skatino statybų bumą ir didino kainas, bet juk valstybės mastu negalima reguliuoti kreditų maržos, nes tai savaime reguliuoja rinka. Finansų ministerija negali nurodinėti bankams, kam ir kokiomis sąlygomis duoti paskolą. Aišku, savotiškos įtakos turi ir mokesčiai. Pasaulio praktika rodo, kad ekonomikos pakilimo laikotarpiais padidėjęs pinigų kiekis išleidžiamas dėl padidėjusių žemės ir patalpų kainų, o ne pastatams ar įrengimams įsigyti. Kitais žodžiais tariant, ekonomikos sistemoje padidėja pinigų kiekis be adekvataus padidėjimo gamyboje. Todėl bankų teikiamos paskolos skatina spekuliacines žemės kainas, o tai gali lemti ekonomikos perkaitimą. Ekonomikos pakilimo periodu išaugusios žemės ir nuomos kainos daro tiesioginį poveikį gamintojams, nes žemė yra pervertinama (neatitinka tuomečio šalies pajamų lygio) neatsižvelgiant į tai, kad žemės vertė sukuriama tik tada, kai joje kas nors pastatoma arba ji yra įdirbama. Aukšta nuomos kaina skatina žmones neįdirbinėti žemės, ir toks dirbtinai sukeltas kainų šuolis priverčia visus, kurie nori naudotis žeme ar pastatais, mokėti sąlyginai per didelę kainą.

Geras metas pirkti

Saulius Pavarinis:

Žiniasklaida, bankai ir kitos institucijos turi labai atsakingai žiūrėti į patarimus ir neigiamas prognozes, kad žmonės vėl nepakliūtų į tą patį kainų burbulą. Nes gali būti, kad esant tokiai neaiškiai situacijai vėl juos priversime laukti, o po pusantrų ar dvejų metų vėl išsipūs naujas kainų burbulas. Taigi elgtis reikia labai atsakingai ir padėti žmonėms priimti sprendimus. Aš manau, kad dabar yra labai neblogas metas įsigyti būstą, tik būtinai energetiškai taupų, kad būtų įmanoma išlaikyti. Keista, kad žmonės prieš pusantrų metų daug pirko ir neperka dabar, kai kainos tapo padorios ir atsirado daugiau įdomios pasiūlos. Nenoriu būti blogu pranašu, tačiau bijau, kad po poros metų padidėjus kainoms visi vėl puls pirkti.

Vitas Zabilius:

Statybų rinka normali, jų nėra per daug, bet tai ne tokia problema, kaip su žemės rinka, kur įsiskolinimai yra milijoniniai. Jai pirkti bankai yra paskolinę daug pinigų, jos paskirties pakeisti neįmanoma, o veikti su ja nėra ką. Mažėja ir poreikis komercinėms patalpoms, biurų nuomai, logistikai, taigi tikslinga kalbėti apie visą nekilnojamąjį turtą. Jei ir toliau nieko nedarysime arba priimsime klaidingus sprendimus, pasekmės bus liūdnos. Kol kas Finansų ministerija, gal ir laimei, nieko nedaro, o štai bankai ima griežtinti paskolų išdavimą ir būtent griežtina toms įmonėms, kurios dar pajėgios dirbti. O kas bus, jei porą metų niekas nieko nestatys – daugės bedarbių, o poreikis butams tik didės, ir vėl bus NT kainų šuolis. O kai bankų sektorius griežtina sąlygas arba atsisako finansuoti, kyla klausimas, ar išvis bankai dar turi pinigų? Bankai nefinansuoja kai kurių projektų, jeigu nespėjama sutvarkyti leidimų, tačiau teritorijų planavimai užsitęsia per ilgai, ir tai yra absurdas. Bankai NT vystytojams turėtų duoti paskolas ilgesniam laikotarpiui, o Aplinkos ministerija kuo greičiau patvirtinti įstatymo pataisas dėl teritorijų planavimo. Jei nebus pagreitinti planavimo procesai, kurie šiandien trunka jau trejus metus, ir nekeičiami šiandien esami reikalavimai būsto situacijai palengvinti, kai kurie NT plėtotojai patirs bankrotus. Kad ir kaip keista, tačiau bankas tuos, kurių finansinė padėtis blogiausia, finansuoja, o tie plėtotojai, kurie dar turi šiek tiek galimybių, spraudžiami į kampą. Sugriežtinti kreditavimo sąlygas, įvesti papildomus mokesčius dabar jau per vėlu. Tai reikėjo daryti kylančios rinkos sąlygomis, o rinkai krentant, priešingai, reikia lengvinti sąlygas, kad stabilizuotume susiklosčiusią situaciją. Taip daro kitos šalys – krizių laikotarpiu aktyvina, lengvina situaciją, o ne priešingai.

Ką reikės daryti po metų, ar turės statytojai lėšų projektavimui ir statyboms, niekam neįdomu. Apmaudu, kad šiuo metu kenčia geriausi NT plėtotojai.

Ričardas Butkus:

Bankai turi pinigų ir gali turėti dar daugiau, nes Lietuvos bankai gali pasiskolinti ir iš užsienio bankų. Aišku, šiandien, NT rinkos kritimo metu ieškome, kas bus „kraštinis”, tačiau šiuo atveju tikrai kalčiausi ne bankai. Bankai taip pat yra pelno siekianti organizacija ir turi iš savo paslaugų užsidirbti, taigi negali prisiimti rizikos daugiau, nei gali. Bet šiuo metu tenka išgirsti daug kaltinimų iš NT plėtotojų, kai jie nori savo riziką perkelti bankams – jūs rizikuokite, skolinkite pinigus, o mes gal gražinsime, gal negrąžinsime. Iš tikrųjų bankai kelia tik vienintelį reikalavimą, kad projektas būtų pagrįstas ir tikrai būtų aišku, jog tie butai ar komerciniai plotai bus sėkmingai parduoti ar išnuomoti.

Ką reikėtų padaryti, kad būstas būtų prieinamas ir kainų burbulai nebūtų išpučiami ateityje? Pirmiausia reikėtų labai gerai pamąstyti apie savo galimybes ir pasimokyti iš to, kas įvyko. Mes, bankininkai, esame šioje grandinėje paskutiniai. Kai žmogus apsisprendęs įsigyti būstą, mes sprendžiame, ar galime jam padėti.

NT plėtotojams linkime, kad visi projektai būtų ekonomiškai pagrįsti. Ar statomi būstai tikrai bus perkami, ar būtent tokio būsto gyventojams tikrai reikės? Ar jie statomi turint tikslą uždirbti kuo daugiau?

Ar bus po krizės pagerėjimas? Ekonomika mėgsta tendencijas, tad ekspertai leidžia sau pasakyti, o kas bus, jeigu bus blogiau. Reikia įvertini savo galimybes ir priimti blaivius sprendimus.

Saulius Pavarinis:

NT pirkėjams šansų laimėti esant tokioms sąlygoms dabar yra daugiau nei bet kada anksčiau. Prognozės, kad butų kaina dar labiau kris yra nerealios, nes rinka iš išpūstos NT paklausos stadijos perėjo į normalią, labiau subalansuotą. Įvyko natūralūs rinkos pokyčiai, tad šiuo metu lieka tik laukti, kol žmonės, prigąsdinti įvairių, kartais visiškai nekompetentingų pranešimų, patikės palankia būstui pirkti situacija, kuri pamažu stabilizuojasi. Tikėtis naujo būsto kainų kritimo būtų savęs ir vartotojų apgaudinėjimas, nes brangsta ne tik maistas, didėja ir energetinių išteklių kainoms. Išlaidos už šildymą taps lemiamu veiksniu krentant senos statybos būsto kainoms ir prioritetą teikiant energetiškai efektyvesniam naujos statybos būstui. Kuo anksčiau žmonės tai supras, tuo greičiau pajaus to naudą.

Apsirūpinimo energetiniais ištekliais problema, energetinių išteklių tiekėjų diktatas verčia įdiegti vis mažiau energetinių išteklių naudojančias technologijas, didinti atsinaujinančių energijos šaltinių panaudojimą – tai artimiausioje ateityje taps statybų norma.

Mūsų bendrovė UAB „Sostinės namai” stato tik ilgalaikę vertę garantuojančius ekologiškus ir taupius namus, naudojamos tik geoterminio šildymo sistemos, kurios yra ne tik ekonomiškai naudingos, bet ir neteršia gamtos. Ateityje bendrovės statomuose individualiuose namuose planuojama eksploatuoti ir kitas pažangias šildymo technologijas, naudoti atsinaujinančius šilumos energijos šaltinius: žemės, saulės, vėjo, vandens energiją ir kt.

Labai svarbu žinoti, kad šiandien toks pats būstas identiškai šildomas atsižvelgiant į energetikos sprendimus gali būti iki trijų kartų pigiau eksploatuojamas. Aš kalbu apie alternatyvius atsinaujinančius šaltinius, pavyzdžiui, 200 kvadratinių metrų namui, turinčiam geoterminį šildymą, išlaikyti užtektų 1200 litų per metus, o už tokį plotą esant standartiniam dujiniam šildymui turime mokėti 4500 litų.

Artūras Šukys:

Kalbant apie galimas priemones, kaip įveikti krizę, svarbu, kad visi laiku sugebėtų persiorientuoti ir prisiderinti prie rinkos reikalavimų. Jei anksčiau buvo keista, kad namas gali būti 70 kvadratinių metrų, šiandien tai visai normalu ir tik pasigėrėti reikia tais architektai, kurie sugeba puikiai suplanuoti mažą plotą.

Yra poreikis ir mažiems butams. Labai svarbu, kad tiek Aplinkos ministerija, tiek kitos valstybės institucijos laiku suprastų naujas poreikius.

Jūratė Juozaitienė:

Šiuo metu rengiamasi keisti statybos normatyvus, kurie leis statyti mažesnio ploto butus. Gyventojų poreikis būstui dar nepatenkintas, taigi statybos vyks ir toliau. Tas ažiotažas buvo susijęs ir su tuo, kad buvo nemažai nupirkta ne savam naudojimui, o norint perparduoti. Dabar viskas grįžta į savo vėžes.

Kainų kritimas yra ekonominis dalykas, kai buvo ne visiškai apskaičiuota ir faktiškai pirkta labai brangi žemė bei joje pastatyti statiniai tikintis tolygaus kainų augimo, bet ateina laikas, kai reikia grąžinti paskolą, o pirkėjų labai brangiems butams pritrūko, tad ir kainos krito.

Valstybė remia ir gyvenamųjų būstų renovaciją, nes renovuotų namų apšildymas daug pigesnis, taupoma energija, planuojama peržiūrėti ir miestų užstatymo tankumą. Pasaulinė tendencija tokia, kad mūsų miestai labai plačiai pasklidę, dabartinis energijos badas verčia visą pasaulį miestus tankinti ir aukštinti. Taip statyti yra ir pigiau.