Verslininkai ir žemės savininkai Lietuvoje tapo teritorijų planavimo sistemos įkaitais
„Transparency International” Lietuvos skyriaus duomenimis, tarp penkių labiausiai korumpuotų procedūrų, kurias nurodė sociologinėse apklausose dalyvavę ir savo asmeninę patirtį įvertinti sutikę paprasti žmonės ir verslininkai, pateko dvi, susijusios su žemės rinkos reguliavimu: žemės paskirties keitimas bei leidimų statybai ir rekonstrukcijai išdavimas ir dokumentų derinimas.
Į žemės rinkos bei teritorijų planavimo politiką mūsų šalyje įsigilinę ekspertai padėtį vadina apverktina – stabdančia investicijas ir siūlo ją radikaliai keisti.
Diagnozė niūri
Aplinkos ministerijos specialistai drauge su Lietuvos laisvosios rinkos instituto (LLRI) ekspertais surengė konferenciją „Kaip planuosime ir naudosime žemę rytoj? Žvilgsniai iš skirtingų varpinių”, kurioje įvairiais aspektais išnagrinėjo esamą situaciją Lietuvos žemės rinkoje ir teritorijų planavime. Švelniausias epitetas tai situacijai apibūdinti – „sudėtinga”. Kol kas nėra baigta žemės restitucija, savivaldybės beviltiškai įklimpusios rengiant bendruosius planus, beveik visos detaliojo teritorijų planavimo procedūros yra sudėtingos ir nesuvokiamai ilgai trunkančios. Dėl šių priežasčių ekonominei veiklai tinkamos žemės pasiūla yra itin kukli, kas didele dalimi lemia aukštas nekilnojamojo turto kainas.
„Transparency International” Lietuvos skyriaus valdybos narė Indrė Makaraitytė, kalbėdama apie žmones labiausiai erzinančias problemas, be kita ko, pastebėjo, kad šalies Prezidento institucija per metus gauna apie 17 tūkst. laiškų, daugumoje kurių skundžiamasi žemės ir pastatų grąžinimo tvarka. Iš 600-800 gyventojų skundų ir prašymų, per metus išsiunčiamų Specialiųjų tyrimų tarnybai (STT), penktadalis yra tiesiogiai susiję su žemės reforma. Seimo kontrolierių instituciją per metus pasiekia beveik trys šimtai žmonių skundų, kuriuose skundžiamasi dėl žemės reformos. Pusė iš jų yra pripažįstami pagrįstais.
„Nėra buvę savaitės, kad kuriame nors laikraštyje, žurnale, TV ar radijo laidoje nebūtų kalbama apie žemės reformos problemas, pateikiant pavienių žmonių istorijas. Nevyriausybinės žmogaus teises ginančios institucijos yra bene labiausiai lankomos būtent žemės reformos nuskriaustų žmonių”, – konferencijoje kalbėjo I.Makaraitytė.
Dažniausiai savininkai skundžiasi, kad Vilniuje, Kaune ir kituose didmiesčiuose negrąžinama neužstatyta žemė arba lygiaverčiai nekompensuojama. Savivaldybių tarnautojai ypač piktnaudžiauja suteiktomis galiomis, kai žemės sklypai yra patraukliose vietose; asmenys, kurie turi pirmumo teisę būti sąraše, nustumiami į eilės pabaigą.
Todėl dažnai žemės sklypus pirmiau atgauna ne tiesioginiai paveldėtojai, o apsukruoliai. Paveldėtojai neturi informacijos, kurie žemės plotai yra dar laisvi ir į kuriuos jie dar galėtų pretenduoti ir dėl kurių galėtų pakovoti. Valdininkai nėra linkę geranoriškai apie tai informuoti. Atvirkščiai – apie žemės užstatymo planus ir projektus dažniausiai stengiamasi informaciją slėpti.
„Asoliučią daugumą neatgavusių žemės apklausos dalyvių žemės atkūrimo procese labiausiai piktina nepagrįstas vilkinimas bei valdininkų abejingumas, įžūlumas ir nebaudžiamumas. Tačiau vargu ar taip būtų, jei tokia „tvarka” nebūtų užprogramuota įstatymuose bei procedūrose”, – dėstė I.Makaraitytė.
Lietuvai – užsieniečių kritika
LLRI vyresnysis ekspertas Giedrius Kadziauskas šio sektoriaus problemų sąrašą papildė dar pluoštu kritiškų pastabų. Jo teigimu, prieš statydamas namą sau gyventi viduryje laukų savininkas arba registruojasi ūkininku, arba rengia detalųjį planą.
„Ką gali veikti savo sklype, savininkui taip pat diktuoja bendrasis planas, specialieji planai, detalusis planas. Nuosavybės teise asmuo negali turėti daugiau nei 500 ha žemės paskirties žemės. Be atskiro leidimo savininkas savo nuosavame name negali pasididinti lango daugiau nei 10 proc.”, – vardijo G.Kadziauskas.
Ekspertas pastebėjo, kad apie problemas Lietuvos žemės rinkoje seniai kalba ir tarptautinių institucijų atstovai. Antai Pasaulio banko bei Rekonstrukcijos ir plėtros banko atliekamas verslo sąlygų tyrimas BEEPS rodo, kad, palyginti su 2002 metais, 2005-aisiais beveik dvigubai daugiau įmonių nurodė turėjusios sunkumų pradėti naudoti žemę. 2007-ųjų metų Tarptautinio valiutos fondo rekomendacijose konstatuota, jog „net ir įgyvendinus restituciją žemės naudojimas yra apsunkintas ilgai trunkančiomis ir neprognozuojamomis teritorijų planavimo procedūromis”.
Pasak G.Kadziausko, planavimas yra nelankstus ir sunkiai gali suspėti su besikeičiančia realybe. Centrinė teritorijų planavimo sistema negarantuoja stabilumo, nes net bendrieji planai keičiami dažnai. Dėl sudėtingų procedūrų planuojant pasitaiko klaidų. Centrinio planuotojo galios priimti vieną ar kitą sprendimą sudaro prielaidas neskaidriems sprendimams. Planavimo procese nepagrįstai dideles galias įgauna techniniai planavimo įgyvendintojai.
LLRI vyresnysis ekspertas atkreipė dėmesį, kad daugelis ydingų žemės reguliavimo ir teritorijų planavimo nuostatų grindžiamos mitais apie tai, jog be valdžios įsikišimo čia vyrautų chaosas.
„Sakoma, kad planuoja tik valstybė, o ne verslas, tačiau iš tiesų planavimas yra esminė bet kokios veiklos rinkoje dalis – kuo ilgesnis projektas ar investicija, tuo planavimo procesas yra svarbesnis.
Taip pat būgštaujam, kad privatininkai nesuteiks „viešųjų gėrybių”, tačiau realiai yra atvirkščiai – tradicinės viešosios gėrybės siūlomos naujuosiuose privačiuose rajonuose būtent yra gerai išvystyta infrastruktūra. Jei rinkos veikimo efektyvumas pripažįstamas privatizuojant ir dereguliuojant telekomunikacijas, energetiką, medicinos paslaugas, alkoholio ir tabako rinkas, tai kodėl jis turėtų neveikti žemės rinkoje”, – retoriškai klausė G.Kadziauskas.
Akmenys į reguliuotojų daržą
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros (LNTP) asociacijos direktorius Jonas Ragauskas, komentuodamas esamą padėtį teigė, jog pati didžiausia problema kaip tik ir yra žemės rinkos nebuvimas.
„Galimybės pirkti ir parduoti žemę daugeliu atvejų yra labai komplikuotos, nekilnojamojo turto vystytojams pirkti sklypus tenka už miliniškas kainas, o tai galų gale užgula ant vartotojų pečių. Paradoksalu, bet nors Lietuvoje gyventojų tankis teritorijos vienetui yra vienas pačių mažiausių Europoje, investuotojams pasiūlyti sklypų praktiškai neturime. Dėl to nepatenkinti ne tik apie būstą svajojantys jauni žmonės, bet ir verslininkai, kurių planai statyti naujas įmones, logistikos centrus ar panašius objektus pakimba metų metams”, – pastebėjo J.Ragauskas.
LNTP asociacijos direktoriaus teigimu, nors formaliai su statybomis susijusi dokumentacija turėtų būti sutvarkoma per 14 dienų (tai bene trumpiausias terminas ES), praktiškai šios procedūros tunka iki dvejų metų.
„Tai sukelia tikrą problemų laviną, nes dėl neišvengiamos gaišaties planuojant ir bandant įveikti kitas biurokratines kliūtis, investuotojai atsisako planų dirbti Lietuvoje. Tai savo ruožtu tiesiogiai susiję su ūkio vystymosi sparta, šalies konkurencingumu, negerėjančia arba labai lėtai gerėjančia gyvenimo kokybe, didžiulėmis naujų būstų kainomis ir kokybe. Statybininkai, žinodami, jog be ilgų derybų bus nupirkta viskas, ką tik jie pasiūlys rinkai, tiesiog ima prastai dirbti”, – vardijo J.Ragauskas.
LLRI prezidentas Remigijus Šimašius savo ruožtu teigė, kad daugelis minėtų problemų susijusios ne su „blogais biurokratais”, o su pačia žemės rinkos ir teritorijų planavimo sistema.
„Įsitikinimas, kad tik valstybės institucijos gali teisingai suplanuoti, ką, kur, kaip statyti, ir su tuo susijęs rinkos signalų ignoravimas yra iš esmės klaidingas.
Tarkim, Aplinkos ministerijos žmonės kalba apie būtinybę drausti statyti privačius namus greta esamų ir būsimų dangoraižių dešiniajame Neries krante Vilniaus centre, tačiau nė vienam verslininkui net į galvą tokia mintis nešautų”, – tikino R.Šimašius.
Jis taip pat atkreipė dėmesį į sunkiai paaiškinamą valstybės pareigūnų požiūrį į miškus bei žemės paskirties keitimą.
„Laukas, kuriame ilgesnį laiką nevykdoma intensyvi ūkinė veikla, apželia ir staiga tampa „mišku”, kuriame nieko negalima daryti. Kai kuriais atvejais ribojimai yra sunkiai paaiškinami”, – sakė LLRI prezidentas.
Tokios pat pozicijos laikėsi ir Miško savininkų asociacijos pirmininkas Algis Gaižutis, stebėjęsis, kad Lietuvoje miško žemė šiuo metu yra šventesnė už šventą karvę. Žemės paskirties keisti negalima todėl neįmanomos jokios statybos – net ir rekreacinių objektų.
Mažesnio blogio teorija
Kitokį požiūrį į konferencijoje nagrinėtas problemas išdėstė Aplinkos ministerijos Teritorijų planavimo, urbanistikos ir architektūros departamento direktorius Gintautas Tiškus.
Sistemai „advokatavusio” pareigūno teigimu, vienas iš pagrindinių planavimo tikslų – padėti išspręsti žemės naudojimo konfliktus.
„Planavimo politika – iš esmės kompromisų politika, nes daugeliu atvejų sprendimą lemia ne profesionalų siūlymai, bet politikų, kurie yra prisiėmę kiek kitokią atsakomybę prieš visuomenę, sprendimai. Galvojant apie visuomenės interesą planuojant kai kuriais atvejais tenka apriboti nuosavybės teises. Tokiose situacijose, kad ir kas būtų nuspręsta, viena šalis neišvengiamai liks nepatenkinta”, – samprotavo G.Tiškus ir pabrėžė, jog planai turi būti rengiami visuomenės lėšomis ir atspindėti visuomenės interesą bei tapti visuotiniu poreikiu.
Jis taip pat pripažino, kad planavimas neduoda greitų rezultatų, ir paminėjo keletą šios sistemos trūkumų.
„Planavimo sistema, kuri vykdo tik aukštesniosios valdžios politiką, yra nelanksti, nes negali patenkinti besikeičiančių poreikių. Reguliuotojai turi pasakyti, kas turi būti padaryta, bet ne kaip turi būti padaryta”, – dėstė G.Tiškus.
Pareigūnas pabrėžė, kad planavimas reikalauja bendradarbiavimo, todėl planavimo procedūros, be kita ko, turėtų būti nukreiptos ir dialogo bei tarpusavio supratimo paieškoms.
Tiek G.Tiškus, tiek kiti Aplinkos ministerijos pareigūnai sakė, kad kol kas esminiai dabartinės žemės politikos pakeitimai nėra numatomi, nes daugelis bėdų kyla ne dėl įstatymuose užprogramuotų problemų, o dėl to, kad tų įstatymų nepaisoma.
„Kartais tas reglamentavimas netgi yra per mažas, nes nei mūsų visuomenė, nei biurokratija nėra pribrendusi prie to reglamentavimo mažinimo. Jeigu taisyklės padaromos labai bendros ar labai laisvos, tai atsiranda traktuotė, kuri sukelia daugiau problemų”, – dėstė Aplinkos ministerijos sekretorė Jūratė Juozaitienė.