Per pirmąjį 2005-ųjų pusmetį Panevėžyje buvo sumušti net keli nekilnojamojo turto rinkos rekordai.
Vieni juos vertina kaip iššūkį rinkai arba tolimesnės ateities perspektyvą, kiti – kaip lauktą rezultatą.
Panevėžiečiai jau įveikė psichologinius barjerus mokėdami 100 tūkstančių litų už dviejų kambarių butus, 300 tūkstančių litų už senus namus ir didelėmis pinigų sumomis vertindami papildomus namų valdos patogumus: saugią ir patogią sklypo vietą, apželdinimą, papildomų statinių būklę.
Laukia rekordinio sandorio
Dėl jau minėtų priežasčių žemės sklypo mieste aras kartais pabrangsta iki 30 tūkstančių litų. Tuo tarpu vadinamuosiuose prestižiniuose miesto rajonuose toks žemė gabalas kainuoja per pusę mažiau.
Išskirtiniai sandoriai dar įspūdingesni – už keturių kambarių butą daugiabutyje yra sumokėta 200 tūkstančių litų, o už senos statybos rekonstruotą namą – net 700 tūkstančių litų.
Rinkos specialistai teigia, kad jau netrukus galime sulaukti ir šešiais nuliais įvertinto būsto sandorio. Tiesa, nauji modernūs ir visiškai įrengti namai kol kas dar didelė retenybė Panevėžio būsto rinkoje.
Kainų burbulo nebuvo kam pūsti
Staigių permainų priblokšti ir joms nepasiruošę panevėžiečiai vis dažniau save guodžia kalbomis apie dirbtinai pučiamą kainų burbulą ir viltimis, kad dar palaukus kainos kris taip pat staigiai kaip ir kilo.
Daugelis tokių viliasi, kad pasikartos 1998-1999 metai, kai dėl Rusijos krizės būsto kainos sumažėjo pusantro karto.
Keisčiausia nekilnojamojo turto ekspertams, kad dėl kainų virkauja ne tik paskui kainas nesuspėję, bet ir laiku gerus būstus įsigiję panevėžiečiai.
Tačiau ir vieniems, ir kitiems, pasak jų, taikytinas tas pat atsakymas – kainų burbulo Panevėžyje niekas neišpūtė, todėl ir nėra kam sprogti.
„Kainų burbulą išpučia perpardavėjai ir tai tik tada, kai jiems tenka nors penktadalis visų pasirašomų mieste turto sandorių, – teigia vienos didžiausių mieste prekyba nekilnojamuoju turtu ir jo vertinimu besiverčiančios korporacijos „Matininkai” direktorius Valdas Beinoris. – Panevėžyje perpardavėjai geriausiu atveju gali pretenduoti tik į 5 procentus rinkos. Todėl kainos mieste yra realios”.
Dabar Panevėžio būsto rinkoje jau plika akimi matoma svarbi permaina yra ta, kad prasidėjo kainų stabilizavimosi metas. Ir nors kainos dar mažiausiai dvejus metus kils, tačiau tai jau vyks gerokai lėčiau nei nuo 2003 mteų iki dabar.
Joninės nelauktai kitokios
Šiemet kainos augo tokiu pat pribloškiamu pagreičiu kaip ir pastaruosius dvejus metus.
Apskritai nuo 2003 metų būsto kainos padidėjo maždaug tris kartus.
Panevėžys tapo išskirtiniu miestu, nes čia nekilnojamojo turto kainos kilo ne palaipsniui, o aukštyn buvo mestelėtos tikrų tikriausio būsto paklausos sprogimo.
„Iki 2003 metų atrodė lyg kas būtų laikęs kainas už pavadžio, o paskui iš karto – daugiau nei 100 procentų augimas per 24 mėnesius, – sako V.Beinoris. – Nei Vilniuje, nei Kaune, nei Klaipėdoje, nei Šiauliuose kažko panašaus nebuvo. Ten kainos vienur daugiau, kitur – mažiau augo palaipsniui”.
Tačiau šiems metams įpusėjus būsto kainos ėmė ir užstrigo. Dar vienu staigiu tramplynu būsto kainoms šoktelėti aukštyn turėjusios tapti Joninės taip ir liko tik Jonų ir Janinų švente.
Deficitą sumažino naujos kainos
Įvyko tai, ko rinkos ekspertai ir paskolas dalinantys bankų analitikai šiemet dar nesitikėjo. Metų pradžioje jie beveik vienu balsu tikino, kad 2005-ųjų vidurvasarį bus dar vienas staigus kainų šuolis, nes bankams pradėjus dalinti milijonus litų lengvatinių paskolų būsto deficitas taps milžiniškas.
Tiesa, kainos jau dabar yra tokios, kokių buvo laukta tik gruodį, nes rinka nuo metų pradžios vystėsi 20 procentų sparčiau nei buvo tikėtasi. Iš esmės tai jas ir sustabdė.
„Potencialūs būsto pardavėjai įvertino naujas kainas – į rinką buvo „išmesta” daugiau pasiūlymų pirkti, – sako V.Beinoris. – Gali būti, kad nervai neatlaikė ir perpardavėjams, kuriems naujos kainos reiškė nemenką perpardavimo pelną. Dėl to ypač padaugėjo gerų butų prestižiniuose rajonuose pasiūla”.
Taip pasipelnyti dažniausiai siekia pirmyn atgal zujantys panevėžiečiai ekonominiai emigrantai.
„Lubos” pasiekiamos ne visiems
Metų pradžioje specialistų pirmiesiems šešiems mėnesiams dalintos nekilnojamojo turto rinkos augimo prognozės pasirodė esančios per kuklios, palyginti su tuo, kas iš tiesų įvyko.
Vieni panevėžiečiai tokias permainas sutiko trindami rankas, o kiti – jas grąžydami.
Butų kainos per šešis mėnesius Panevėžyje padidėjo ne 30, o visais 50 procentų.
Turtingi, vidutines pajamas gaunantieji ar šiaip rizikuoti nebijantys miestiečiai per pirmus šešis mėnesius šlavė viską, kas tik būsto rinkoje buvo siūloma parduoti. Pardavėjams užtekdavo vos dienos kitos, kad gautų avansą už prekę, o pirkėjai tuos avansus smagiai dalino tik būsto dokumentus pavartę.
2004-ųjų vasarą viršutinė kvadratinio metro mūriniame name kaina svyravo ties 1500 litų riba. Šių metų pradžioje aukščiausia gero buto kadratinio metro kaina siekė 1900 litų, o šiuo metu – net 2300 litų.
Šie įkainiai yra Panevėžio prekybos butais rinkos „lubos”. Tokias kainas pirkėjai mokėjo tik Kniaudiškių, Pilėnų bei miesto centrinėje dalyje moderniai rekonstruoto būsto savininkams.
Naujos būsto kainos ir ypač jų „lubos”, neoficialiais šaltiniais remiantis, tapo tikrų tikriausia bausme panevėžiečiams, kurie užsitikrinę komercinių bankų būsto paskolą delsė ja pasinaudoti.
Bankuose dar nuo praėjusių metų pabaigos guli šūsnys patvirtintų būsto pirkimo kreditavimo dokumentų. Dėl pasikeitusių būsto kainų daugelį sutarčių teko arba dar teks pakeisti. Kai kuriems panevėžiečiams dėl to apskritai gali tekti atsisakyti minčių įsigyti gyvenamąjį plotą.
Nuo 2003 iki 2005 metų bankai panevėžiečiams būstui įsigyti paskolino per 120 milijonų litų.
Tūkstantinė riba – praeitis
Mieste pirmą kartą po Nepriklausomybės atkūrimo neliko rajono, kuriame butas kainuotų mažiau nei 1000 litų už kvadratinį metrą. Butų kainos miegamuosiuose rajonuose svyruoja nuo 1250 iki 1700 litų, o centre nuo 1600 iki 2300 litų už kvadratinį metrą.
2003 metų pradžioje vidutinė buto kaina mieste tesiekė 500 litų už kvadratinį metrą. Dabar jau – 1400 litų, o miesto centrinėje dalyje – 1960 litų.
Šiuo metu sovietmečio statybos pramonės pasididžiavimu įvardintuose blokiniuose daugiabučiuose namuose butai kainuoja nuo 1250 iki 1550 litų už kvadratinį metrą.
Už dviejų kambarių butą blokiniame Tulpių gatvės name šių metų pradžioje pirkėjai mokėjo iki 39 tūkstančių litų, o dabar pardavėjas gali tikėtis net 57 tūkstančių litų vertės sandorio.
2002 metais tokie butai kainavo tik 18 tūkstančių litų.
Kniaudiškių mikrorajonas prarado populiarumą
Tais pačiais metais Kniaudiškių ir Pilėnų mikrorajonuose dviejų kambarių butą buvo galima nusipirkti vos už 25 tūkst. litų. Dabar tokie kainuoja nuo 70 tūkstančių iki 85 tūkstančių litų. Vidutinė vieno kvadratinio metro kaina – 1400 litų.
Beje, Kniaudiškių ir Pilėnų mikrorajonai per šį pusmetį išlaikė mėgstamiausio miegamojo rajono statusą mieste. Tačiau butų paklausa tuose mikrorajonuose sumažėjo per pusę, nes vis dažniau panevėžiečiai mieliau renkasi moderniai renovuotus butus ir nesvarbu, kur jie yra.
Butai Ramygalos, Kosmonautų, S.Dariaus ir S.Girėno, Klaipėdos gatvėse ne tik nenusileidžia, bet dažnai jau yra ir brangesni.
Minėtose gatvėse butai atitinkamai kainuoja 1700-2200 litų, 1700 litų, 1300-1550 litų ir 1500-1600 litų už kvadratinį metrą.
Senajame mieste – Vilties, Marijonų, Nevėžio gatvių rajonuose – butai mūriniuose namuose irgi gerokai pabrango. Jie įvertinti nuo 1200 litų iki 1370 litų už kvadratą.
Maždaug tiek pat butai kainuoja Statybininkų, Molainių, Nemuno gatvėse.
Kainos Nemuno gatvės dvylikaaukščiuose siekia 1600 litų už kvadratinį metrą ir gali dar labiau šoktelėti, jeigu miesto valdžiai pavyks gauti ES paskolą ir pradėti statyti universalią sporto areną. Tada turėtų pabrangti ir Parko gatvės butai.
Kai kurie sandoriai jau dabar įspūdingi. Parko gatvėje 4 kambarių butas buvo parduotas už 123 tūkstančius litų.
Kainos augs 15 procentų
Vis dėlto nekilnojamojo turto rinkos specialistai jau drąsiai teigia, kad būsto rinkos šokčiojimai jau nė iš tolo nebus panašūs į pastarųjų dvejų metų kainų šuolius.
„Šių metų rudenį kainos vėl pradės kilti, tačiau aukštyn geriausiu atveju jos pasistums apie 15 procentų, – sako V.Beinoris. – Butų pasiūla nebus didesnė už paklausą – mažiausiai dar du kartus ji bus mažesnė.
Pagrindo manyti, kad kainos po metų kitų ims staiga kristi, nematau. Po kokių penkerių metų daugiabučių namų statybos ir brangstanti energetika gali šiek tiek nupiginti kai kurių senesnių nei 40-50 metų butų kainas”.
Rinką kaip raminamieji vaistai paveikė vien tik oficialūs pranešimai apie numatomus statyti daugiabučius. Šiuo metu mieste pradedami ar ruošiamasi statyti modernūs namai Krekenavos, Marijonų, Projektuotojų gatvėse ir Rožynu vadinamame kvartale.
Gyvenamųjų kvartalų statyba šoks aukštyn
Didžiausia investicija – penkių daugiabučių namų, 250 modernių butų ir 150 vietų požeminio ir antžeminio parkingo statybos sieks per 40 milijonų litų. Statybos Projektuotojų gatvėje jau pradėtos ir bus užbaigtos po dvejų metų.
Tikėtis, kad daugiabučių statybos iš karto sustabdys senų butų kainų kopimą – neverta, nes butai naujuose namuose kainuos nuo 2100 iki 2600 litų už kvadratinį metrą. Butai už tokią kainą bus tik iš dalies įrengti.
Vis dėlto permainos būsto rinkoje duos didelį impulsą potencialiems investuotojams, o tai turėtų tapti inkaru jau naujų namų kainoms. Jeigu šios nekils, yra didelė tikimybė, kad kiek pakopusios sustos ir butų senuose namuose kainos.
„Panevėžio verslininkai inertiški – buvo „komisų”, kirpyklų ir picerijų bumas, o dabar bus būsto statybos bumas, – mano „Matininkų” vadovas V.Beinoris. – Statys ir daugiabučius, ir kotedžus, ir gyvenamųjų namų kvartalus”.
Pastarųjų statyboms verslininkai jau senai pasiruošę, tačiau pradėti darbus iki šiol neleidžia popierinis darbas valstybinėse įstaigose. Šiemet tokios statybos priemiestyje dar neprasidės, tačiau jau kitais metais gyvenamųjų namų kvartalai, anot pašnekovo, turėtų pradėti dygti.
Kadangi ištisos priemiesčio žemės sklypų zonos yra sukauptos keliose rankose, manoma, kad verslininkai bandys užsidirbti kiek kitaip, nei anksčiau tai buvo daroma Panevėžyje, – statys ir pardavinės vienodo stiliaus namų kvartalus.
Tokie turėtų išdygti prie Molainių tvenkinių, šalia kelio Velžio gyvenvietės link.
Laukti apsimokėjo
Senos statybos vienbučiai namai miesto prestižiniuose rajonuose per praėjusius šešis mėnesius taip pat brango. Prieš dešimt ir daugiau metų statytų namų kainos išaugo vidutiniškai 100 tūkstančių litų.
Tai reiškia, kad senesni namai rinkoje jau yra vertinami maždaug 100 tūkstančių litų brangiau nei modernus tokio pat dydžio gyvenamasis plotas daugiabutyje.
„Pirkėjai jau moka 300 tūkstančių litų už tvarkingą ar rekonstruotą senos statybos namą, – sako V.Beinoris. – Brangiausias butas pastaruoju metu parduotas Panevėžyje buvo įvertintas beveik 200 tūkstančių litų”.
Vienas sandoris ypač akivaizdžiai atskleidžia įvykusias permainas.
2004 metų rudenį 10-ia tūkstančių litų namo kainos nesutikęs sumažinti panevėžietis atsisakė siūlomų 200 tūkstančių litų. Tačiau praėjus vos septyniems mėnesiams tas pat namas jau buvo parduotas už 320 tūkstančių.
Jo turtas dėl permainų rinkoje brango maždaug po 17 tūkstančių litų per mėnesį.
Kainodara po truputį kinta
Prieš metus ir dar vos prieš pusmetį tiek pinigų galėjo tikėtis tik parduodantis ne senesnį kaip 5 metų namą.
Metų pradžioje brangiausiai rinkoje parduodamas namas stūksojo nepopuliariame tarp pirkėjų Rožyne. Žinomas miesto verslininkas už vienbutį namą prašė per 600 tūkst. litų, tačiau taip iki šiol jo ir nepardavė.
Senų namų pardavimo rekordas buvo sumuštas šį pavasarį miesto centre. Už iš dalies rekonstruotą 30-40 metų senumo namą pardavėjas gavo 700 tūkstančių litų. Net 300 tūkstančių litų pirkėjas sutiko mokėti už puikiai ir moderniai sutvarkytą sklypą ir svečių namelį.
Sklypo aras buvo parduotas už 30 tūkstančių litų, arba dvigubai brangiau, nei sandorio metu būtų galėjęs tikėtis pardavėjo kaimynas, valdantis tokio pat 10 arų dydžio namų valdą.
Tai vienas iš retų atvejų, kai buvo sumokėta ne tik už žemę, bet ir namų valdos eksterjerą.
Specialistai pripažįsta, kad ateityje tokių sandorių daugės, nes panevėžiečiai pradeda vertinti grožį ir suvokti, kiek kainuoja laiko ir pinigų jį sukurti.
Milijonieriai niekur neskuba
Vis dėlto kol kas panevėžiečiai labiau mėgsta pirkti naujesnės statybos įrengtus ir neįrengtus namus arba patys juos statosi.
Namą pasistatyti ir jį įrengti patogiam gyvenimui vidutiniškai kainuoja apie 250 tūkst. litų. Tiesa, besistatančiajam kainuos dar ir sklypas, ir aplinkos tvarkymas, todėl šią sumą, anot statybos ekspertų, mažiausiai reikėtų padvigubinti.
Parduodamo naujo ir moderniai įrengto namo kaina jau artėja prie milijono. Jų prekybai dar nesiūloma, o ir vargu ar jie būtų labai populiarūs.
„Ranka sunkiai kiltų parašyti šešis nulius, bet netrukus, o gal net ir kitais metais, jau atsiras žmonių, parduodančių ir perkančių tokius namus”, – sako V.Beinoris.
Darius Skirkevičius,
www.panrytas.lt