Baltijos šalių būsto rinkos apžvalga

Itin audringai pastaruoju metu besivysčiusiose Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkose, įtampa pastaruoju metu akivaizdžiai atslūgsta. Jei tiek Lietuvoje, tiek Latvijoje, tiek Estijoje kelis pastaruosius metus iš eilės būsto kainos kasmet kilo dešimtimis procentų, tai šių metų (ypač pastarųjų šešių mėnesių) statistika bus gerokai kuklesnė. Lietuvos ir Estijos sostinėse (Vilniuje ir Taline) jau prieš vasaros pradžią būsto rinka pastebimai „atšalo” – pirkėjų susidomėjimas rinka gerokai sumažėjo lyginant su praėjusiais mėnesiais, todėl kainų pokyčių tiek Vilniuje, tiek Taline iš esmės nepastebėta. Tik Latvijos sostinėje Rygoje kainos, nors ir gerokai sumažėjusiais tempais, po truputį augo net vasaros metu.

Jei iki gegužės mėnesio būsto kainos Rygoje kas mėnesį kilo po 5 proc., tai vasaros metu kainų kilimo tempai pradėjo gerokai lėtėti: birželį vidutiniškai butų kainos augo 2%, liepą – 1,3%, o rugpjūtį – 1%. Visgi per paskutinius 6 mėnesius nekilnojamojo turto kainos Latvijos sostinėje išaugo gana svariai: apie 20%. Dėka nepaliaujamo (nors jau akivaizdžiai sulėtėjusiais tempais) kainų augimo Ryga tapo gana aiškiu lyderiu tarp visų trijų šalių sostinių. Čia tiek senos statybos, tiek naujos statybos butų kainos vidutiniškai 10-15% aukštesnės nei Vilniuje ar Taline. Naujos statybos butų kainos Rygoje su daline apdaila miegamuosiuose rajonuose rugsėjo mėnesį svyravo nuo 4800 iki 7200 Lt/m2. Senos statybos butų kainos svyruoja nuo 4100 iki 5900 Lt/m2.

Situacija Lietuvos sostinėje Vilniuje šiai dienai kiek kitokia. Pradedant antruoju 2006-ųjų metų ketvirčiu būsto kainos Lietuvos sostinėje stabilizavosi ir be didesnių svyravimų per pastaruosius 6 mėnesius išliko beveik tame pačiame lygyje, koks buvo metų pradžioje (kovo – balandžio mėnesiais). Naujos statybos butų kainos per šį laikotarpį nepatyrė kainų nuosmukio, o atskirais atvejais netgi nežymiai išaugo. Daugumos senos statybos butų kainos taip pat išliko stabilios, tačiau miegamuosiuose rajonuose senuose blokiniuose namuose (dažniausiai statytuose anksčiau nei 1980 m.) esantys mažiau likvidūs butai atpigo 5-10 proc. ribose. Tai pastebima ir butų pirkimo derybų metu, jeigu anksčiau nepavykdavo suderėti mažesnės kainos arba pavykdavo kainą derybų pagrindu sumažinti 1.000-2.000 Lt, tai šiai dienai kartais jau galima suderėti ir 5–10 tūkstančių litų mažesnę kainą. Todėl šiai dienai rinkoje pastebimas didesnis senos statybos butų kainų intervalas. Tačiau vienareikšmiškai teigti, kad senos statybos butų kainos sumažėjo – negalima, kadangi paklausesnių butų, esančių geresnėse vietose ar geresnės būklės namuose (kurių amžius neviršija 30 metų), kainos nepakito ir išliko tokiame pačiame lygyje. Vilniuje šiuo metu senos statybos blokiniuose namuose butų kainos miegamuosiuose rajonuose svyruoja nuo 3.300 iki 5.000 Lt/kv.m; mūriniuose namuose iki 5.500 Lt/kv.m (priklausomai nuo vietos ir įrengimo lygio). Naujos statybos butų su daline apdaila kainos miegamuosiuose rajonuose svyruoja nuo 3.600 iki 6.500 Lt/kv.m, o atskirais atvejais gali siekti net virš 7.000 Lt/kv.m. Centrinėje Vilniaus miesto dalyje ir Senamiestyje naujos statybos butų kainos (su daline apdaila) svyruoja nuo 8.000 iki 18.000 Lt/kv.m ir taipogi išlieka stabilios paskutinius 6 mėnesius.

Taline, kaip ir Vilniuje, palyginus su pernykščiu sparčiu kainų augimu bei gyvenamojo sektoriaus aktyvumu, dabartinė situacija jau nebeprimena praėjusių kelių metų bumo. Todėl pastarąjį pusmetį Talino centre parduodamų butų kainų pokyčių iš esmės nepastebėta. Senesnės statybos butų kainos miesto centrinėje dalyje svyruoja nuo 7.600 iki 11.000 Lt/m2. Naujos statybos butų kainos dažniausiai svyruoja tarp 9.700-12.000 Lt/m2. Tačiau miesto pakraščiuose esančių senos statybos butų kainos Taline per pastarąjį pusmetį nukrito iki 10–20 proc. Šis kainų kritimas Taline laikomas visiškai normaliu reiškiniu, nes 2005-ųjų pabaigoje – 2006 metų pradžioje senos statybos butų kainos beveik nesiskyrė nuo naujos statybos kainų. Šiuo metu senos statybos butų miegamuosiuose rajonuose kainos Taline siekia 4.100-5.200 Lt/m2. Ne miesto centre esančių naujos statybos butų kainos su pilna apdaila dažniausiai svyruoja nuo 5.200 iki 6.600 Lt/m2.

Nors butų rinkoje esanti pasiūla atitinka paklausą, o senų butų pasiūla netgi viršija paklausą, žemės sklypų bei individualių namų rinkoje pasiūla kol kas negali patenkinti aukštos paklausos. Augant šalies ekonomikai, auga ir gyventojų galimybės bei poreikiai, todėl žmonės Taline stengiasi parduoti senesnį būstą ir dairosi naujos statybos butų ar individualių namų. Todėl šiame sektoriuje fiksuojamos 15-35 proc. didesnės kainos, nei praėjusiais metais tokiu pat metu. Pavyzdžiui namas, kuris praėjusiais metais kainavo 160.000 EUR, šiemet jau kainuoja apie 225.000 EUR.

Apibendrinant esamą situaciją Baltijos šalių sostinių rinkoje, galima daryti išvadą, kad nepaisant nedidelių skirtumų, būsto rinkos raida visose šalyse buvo beveik identiška. Dėka rekordiškai žemų palūkanų, itin palankių skolinimosi sąlygų, augančios ekonomikos, kylančių atlyginimų bei optimistinio požiūrio į ateitį visose trijose Baltijos šalyse atsirado didelė paklausa būstui (tiek butams, tiek namams ir žemės sklypams), kurios iš pat pradžių negalėjo patenkinti pakankamai vangiai auganti pasiūla. Todėl 2003-2006 metų periodu Baltijos valstybėse kilo tikras būsto bumas, kurio pasėkoje gyvenamosios paskirties patalpų kainos šiose valstybėse padvigubėjo ar net patrigubėjo. Itin spartus kainų augimas į rinką priviliojo ne tik naujus vystytojus bei investicines bendroves, bet ir spekuliantus, kurių veikla irgi nemažai prisidėjo prie tikrai įspūdingų kainų šuolių per pastaruosius kelerius metus. Sparčiausiai būsto kainos pastaruoju metu kilo Lietuvos ir Latvijos sostinėse, o Taline kiek lėčiau, kadangi šiame mieste iki bumo pradžios kainos buvo aukštesnės nei Vilniuje ar Rygoje. Tačiau pradedant 2006 metų pavasariu situacija visų trijų šalių rinkose gerokai atšalo – vėlgi lemiama akivaizdžių priežasčių: nuo 2006 metų pradžios augančios būsto paskolų palūkanos, sparčiai auganti naujos statybos butų pasiūla bei jau pakankamai aukštas būsto kainų lygis, stipriai sumažėjęs spekuliacijų rinkoje aktyvumas lėmė, kad pirkėjams atsirado didesnės pasirinkimo galimybės, o aukštos kainos bei vis dar tebeaugančios palūkanos privertė potencialius pirkėjus blaiviau įvertinti savo galimybes. Todėl natūralu, kad palyginus nedaug politine, demografine, ekonomine situacija besiskiriančios valstybės beveik vienu metu peržengė į naują rinkos vystymosi etapą. Šios dienos pirkėjai jau nebeskuba pirkti vos ne pirmo po ranka papuolusio būsto, pradeda daug labiau vertinti kokybę, ilgalaikes būsto įsigijimo perspektyvas. Taip pat pastebima, kad visose valstybėse butų rinkoje (ypač senos statybos) pasiūla iš esmės atitinka paklausą, vis dar trūksta individualių namų bei žemės sklypų tokių namų statybai. Itin aukštas pelningumo lygis daugiabučių namų statyboje lėmė, kad didieji vystytojai individualių ir blokuotų namų statybos projektams skyrė daug mažiau dėmesio, todėl konkurencija šiame segmente gerokai mažesnė nei butų rinkoje. Todėl žvelgiant tiek į Vilniaus, tiek į kitų Baltijos šalių sostinių perspektyvas, galima teigti, kad ateityje didžiausia konkurencija turėtų išlikti daugiabučių namų sektoriuje. Naujų projektų gausa, aukštas kainų lygis bei auganti pirkėjų patirtis rodo, kad šiame segmente turėtų būti skirtas ypač didelis dėmesys statybų bei aplinkos kokybei, o persotinimas individualių ir sublokuotų namų rinkoje artimiausiu metu tikrai nelaukiamas.

Šis įrašas buvo paskelbtas kategorijoje Statyba su žyma , , , , , , , , , , , , , , , , , , , .

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas. Būtini laukeliai pažymėti *

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.