Itin geros paskolų sąlygos, menkas apsirūpinimo būstu lygis, žmonių noras turėti nuosavą būstą lėmė, kad pastaruoju metu išaugo kiekis žmonių norinčių ir potencialiai galinčių įsigyti nuosavą būstą, todėl paklausa būstui (ypač naujos statybos), per pastaruosius kelis metus stipriai lenkia pasiūlą. Esant tokiai situacijai, rinka po truputį pradeda įgauti neigiamų bruožų:
– Rekordiškai dideli būsto kainų kilimo tempai bei aukštas sektoriaus pelningumo lygis pradėjo vilioti į rinką vis daugiau dalyvių, kurių tikslas įsigyti nekilnojamąjį turtą ne savo poreikiams tenkinti, bet spekuliaciniais tikslai – nupirkti (rezervuoti) ir pelningai perparduoti. Pastarųjų metų kainų kitimo tendencijos kelia iliuziją, kad kainos negali sustoti augusios, todėl investicijos į nekilnojamąjį turtą turėtų visą laiką likti ne tik nerizikingos, bet ir labai pelningos.
– Esant itin aukštai paklausai bei mažai pasiūlai, statybų bendrovėms nėra motyvacijos konkuruoti tarpusavyje kokybe bei kaina, nes didžioji dalis butų yra rezervuojama vos pradėjus statyti namą. Pastaruoju metu konkuruoti buvo galima nebent tuo, kas brangiau sugebės parduoti savo statomus butus.
– Nors pastatomų butų skaičius kasmet vis auga (Vilniaus mieste pastatomų butų kiekis kasmet išauga iki 50 proc.) pasirinkimo galimybės beveik nedidėja. To priežastis, kad dėl ribotos sklypų pasiūlos didėja ne skirtingų projektų skaičius, bet butų koncentracija naujai statomuose namuose. Nors lyginant su 2003 metais, iki 2006 metų pabaigos Vilniaus mieste pastatomų butų skaičius išaugo beveik 3 kartus (apie 5500 butų – 2006-aisiais metais lyginant su 2000 butų 2003-aisiais metais), skirtingų projektų skaičius padidėjo nuo 45 iki 50-ies. Didėjant butų koncentracijai vienoje vietoje, statytojams ieškant sprendimų kaip vienoje vietoje sutalpinti kuo daugiau butų, gyvenimo kokybės lygis tikrai nekyla.
Neatitikimas tarp būsto paklausos ir pasiūlos – tai veiksnys po truputį vis labiau iškreipiantis situaciją rinkoje. Kainų kilimas paremtas ne tiek gyventojų perkamosios galios augimu, kiek ribota pasiūla ir mažu pasirinkimu kelia grėsmę rinkos stabilumui, kadangi staigiai išaugus pasiūlai, nebelieka priežasčių, kodėl kainos turėtų augti. Todėl gali atsirasti prielaidų ir kainų kritimui su visomis neigiamomis tokio reiškinio pasekmėmis. Šiai dienai galima teigti, kad esama situacija rinkoje iš esmės netenkina nei būsto pirkėjų (nes būstas tampa vis sunkiau įperkamas, pasirinkimo galimybės ribotos, kyla nemažai problemų dėl statybų kokybės), nei statytojų (trūksta sklypų naujų namų statybai, dideli biurokratiniai barjerai derinant statybos projektus bei neapibrėžta situacija rinkoje, kai neįmanomos ilgalaikės prognozės). Tad ieškant stabilizacijos rinkoje veiksnių galima konstatuoti:
– Paklausos būstui sumažėjimas sunkiai tikėtinas, kadangi apsirūpinimas būstu mūsų šalyje yra vienas žemiausių visoje Europos Sąjungoje, paskolų teikimo sąlygos – vienos palankiausių Europos Sąjungoje. Be to lietuviškas mentalitetas lemia, kad žmonės mieliau renkasi būsto pirkimą naudojant ilgalaikes paskolas nei jį nuomotis.
– Todėl daug realesnės situacijos rinkoje normalizavimo galimybės būtų realizuojamos, suradus būdų kaip padidinti būsto pasiūlą. Statytojus šiuo atveju būtų sunku kaltinti: didžioji dalis statybos ir vystymo bendrovių negali panaudoti viso savo tiek gamybinio, tiek finansinio potencialo dėl vienos esminės priežasties – trūksta sklypų daugiabučių namų statybai. Todėl mūsų nuomone, išsprendus teritorijų skirtų daugiabučių namų statybai problemą, galima pakloti tvirtą pamatą situacijos rinkoje normalizavimui – kad pasiūla atitiktų paklausą, atsirastų didesnė konkurenciją tarp statytojų, augtų tiek statybos, tiek gyvenimo kokybė.
Viena iš esminių prielaidų, turėsiančių milžiniškos įtakos ateities situacijai rinkoje – Vilniaus miesto bendrojo plano tvirtinimas. Nuo miesto valdininkų sprendimo priklausys, kokiu keliu pasuks miesto plėtra ir kaip tokie sprendimai įtakotų būsimą būsto pasiūlą, o tuo pačiu situaciją nekilnojamojo turto rinkoje. Artėjant dienai, kai turėtų būti tvirtinama viena iš trijų Vilniaus miesto bendrojo plano koncepcijų, spaudoje ir visuomenėje pasirodo daug spekuliavimo šiuo svarbiu miestui klausimu. Didžiausia problema yra ta, kad bendrojo plano ruošimas – darbas itin kompleksiškas, sudėtingas ir atsakingas, todėl patenkinti visus suinteresuotų grupių bei visuomenės poreikių praktiškai neįmanoma. Neretai susikerta skirtingų šalių: miesto valdžios, privačių investuotojų ir gyventojų interesai. Todėl sprendimai dėl miesto plėtros variantų turėtų būti priimti siekiant visoms pusėms priimtino sutarimo, galvojant apie ilgalaikį, kiek idealistinį tikslą – siekti aukštesnės gyvenimo kokybės mieste. Visi trys bendrojo plano rengėjų siūlomi miesto plėtros variantų turi savo privalumų ir trūkumų bei skirtingai gali įtakoti situaciją nekilnojamojo turto rinkoje.
Pirmasis variantas: Ekstensyvi plėtra.
Šis plėtros variantas gali būti įvardintas kaip ekstensyvus, nes Vilniaus miestas plėstųsi visomis kryptimis. Tokiu atveju, pats miesto gyvenimas būtų perkeltas iš Vilniaus centro į pakraščius. Pasirinkus šį variantą iškiltų nemažai problemų, nes tokiu atveju Vilniaus miesto savivaldybė privalėtų labai daug investuoti į infrastruktūrą – tiek inžinerinę, tiek ir socialinę. Tokiu atveju būtų sunku būtų užtikrinti efektyvų lėšų panaudojimą bei kiltų didelių abejonių dėl realių miesto galimybių investuoti tokio dydžio lėšas. Tokia plėtros koncepcija skatintų miesto gyventojų mobilumą t. y. priverstų žmones dar daugiau važinėti asmeniniu ar viešuoju transportu ir tai, be abejo, sąlygotų didesnius transporto kamščius ir didesnį oro užterštumą ne tik miesto centrinėje dalyje, bet ir pakraščiuose. Miesto plėtra visomis kryptimis gali sukelti netgi tam tikrą chaosą, kada skirtingos miesto dalys vystytųsi stichiškai, o miesto valdžiai būtų sudėtinga nustatyti plėtros prioritetus, nes šiuo atveju prioritetai praktiškai turėtų būti visa Vilniaus miesto teritorija. Kaip ekstensyvios plėtros pasekmė atsirastų didžiulė, ne šimtais, o tūkstančiais hektarų skaičiuojama bendra vystymui tinkama teritorija su didžiuliu lėšų poreikiu iš Vilniaus miesto savivaldybės. Nekilnojamojo turto pasiūlos prasme – toks miesto plėtros scenarijus teoriškai leistų planuoti investicijas bet kuriame miesto pakraštyje, tačiau galimybių sukurti tikrai patrauklų produktą (gyvenamųjų namų kvartalus pilnavertiškai aprūpintus tiek inžinerine, tiek socialine infrastruktūra bei darniai funkcionuojančią transporto sistemą) būtų sunkiai įmanoma. Tad prielaidos didesnei būsto pasiūlai yra, tačiau gyvenimo kokybės problemos gali būti sunkiai sprendžiamos.
Antrasis variantas: Koncentruota plėtra
Šis variantas orientuotas į Vilniaus miesto centrinės dalies sutankinimą. Be abejo, toks plėtros variantas sprendimas pagerintų sostinės įvaizdį, pagreitintų miesto centro formavimą padėtų efektyviai spręsti nenaudojamų teritorijų problemą (buvusių gamyklų, gamybinių bazių pertvarkymą į miestui aktualius objektus: komercinius, gyvenamuosius, visuomeninius kompleksus), be to miesto biudžeto įsipareigojimai būtų mažiausi lyginant su kitais variantais. Tačiau šis variantas dėl stiprios koncentracijos yra irgi problematiškas. Šiuo atveju, statybos vyktų esamoje urbanizuotoje ar dalinai urbanizuotoje Vilniaus miesto dalyje, dėl to akivaizdžiai daugės konfliktų su gyventojais, be to statybų apimtys gali ir neišaugti, tiek galima buvo tikėtis, nes didžioji dalis teritorijų susidurs su sudėtingu planavimu bei projektavimu dėl žymesnio pasipriešinimo iš tose teritorijose esančių gyventojų bei bendruomenių pusės, todėl planavimo procesai tapti konfliktiškais bei labai užtęstais. Tokiu atveju, pasiūlos augimo prielaidų prasme šis miesto plėtros variantas yra pats rizikingiausias bei mažiausiai užtikrinantis pakankamą pasiūlos kiekį rinkai.
Trečiasis variantas: Decentralizuotai koncentruota plėtra
Tai tarpinis variantas, tarp pirmojo ir antrojo, kuris numato miesto centro sutankinimą, bei tuo pačiu numatoma statybų plėtra svarbiausiose periferijose (kaip ir buvo numatyta dabar galiojančiame miesto bendrajame plane). Šis miesto plėtros variantas leistų miestui ir toliau susitelkti ties esamomis problematinėmis miesto teritorijomis centrinėse dalyse, o naujos statybos būsto poreikį tenkinti urbanizuojant daug lengviau planuojamas ir daug mažiau konfliktines pagrindines periferines teritorijas.
Manome, kad per daug tankinti esamų gyvenamųjų rajonų nereikėtų, o plėtrą vykdyti derėtų nefunkcionuojamų gamybinių teritorijų, ar erdvių, kurios tiesiogiai nekonfliktuoja su gyventojų bendruomenėmis, sąskaita. Pagrindinę miesto plėtrą vykdyti reikėtų šiomis kryptimis – Ukmergės, Pilaitės, Molėtų, Grigiškių (dėl dipolio idėjos, siekiant priartinti Kauną ir Vilnių). Mūsų manymu, trečiąjį variantą reikėtų šiek tiek pakoreguoti, didesnį prioritetą suteikiant gerą susisiekimą turinčiai Molėtų krypčiai, kuri ypač sustiprės pastačius nebaigtą kelio atkarpą ir galbūt nutiesus pirmąją tramvajaus liniją, kuri būtent ir projektuojama šia kryptimi. Išskiriant gyvenamajai paskirčiai labiausiai tinkamas teritorijas reikėtų atsižvelgti į tokius faktorius kaip oro užterštumas, žmonių požiūris, susisiekimas su miesto centru bei kitais rajonais. Pagal šiandienines apklausas, labiausiai potencialius būsto pirkėjus domina Ukmergės plento, Pilaitės ir Molėtų plento teritorijos. Šios trys ašys, nekilnojamojo turto specialistų nuomone, yra perspektyviausios miesto plėtros galimybės bei galėtų patenkinti paklausą tiek pasiūlos kiekybės, tiek ir gyvenimo kokybės prasme.
„Ober-Haus” pripažįsta, kad Vilniaus miesto savivaldybė, miesto planuotojų kolektyvas atliko didžiulį darbą. Jei kiti Lietuvos miestai dar tik rengia bendruosius planus – Vilnius jau turi strateginį planą bei siekia tobulinti esamą bendrąjį planą. Manome, kad miesto dėmesys planavimui sudarė galimybes privataus kapitalo investicijoms, kurių dėka Vilnius per kelis metus iš esmės pakeitė savo veidą, o pagal gyvenimo kokybės rodiklius aplenkė savo kaimynus Rygą ir Taliną.
Daugumos miesto gyventojų siekiai yra vienodi – visi nori, kad mieste būtų gera gyventi, gyvenimo kokybė gerėtų. Tam reikia ne pasipriešinimo, kuris kartais kyla iš specialistų ar atskirų gyventojų grupių pusės, kuomet viskas tik kritikuojama, bet ir daugiau bendrų diskusijų, daugiau nuomonių, daugiau pasiūlymų bei supratimo, kad šalia individualių interesų egzistuoja ir bendri interesai, vertybės.
Mes, kaip ekspertai ir Vilniaus miesto gyventojai, norėtume palaikyti pirmąjį variantą, bet suprantame, kad jis yra neįmanomas dėl per didelės finansinės naštos kuri gultų ant visuomenės ar verslo pečių, nes savivaldybė negali tokiais greitais tempais (kokių šiuo metu žūtbūtinai reikėtų nekilnojamojo turto rinkai siekiant stabilizacijos) imti ir išplėsti visos miesto teritorijos, be to tikrai esame įsitikinę kad turi būti nemažai skiriama dėmesio ir tolimesniam Vilniaus miesto centro vystymui, jį šiek tiek sutankinant.
Mūsų nuomone optimaliausias tiek miestui, tiek jo gyventojams būtų trečiasis miesto plėtros variantas (decentralizuotai koncentruota plėtra), jį šiek tiek pakoreguojant, integruojant perspektyvią Molėtų kryptį, kadangi šia kryptimi pakankamai išvystyta miesto infrastruktūra, ypatingai kelių tinklas (yra vienintelė greitaeigė trasa, kurioje leidžiamas 80 km/h greitis), gyventojams suteikiamas geras susisiekimas su miestu, gražus kraštovaizdis. Be to čia numatyta nutiesti modernaus tramvajaus linija, planuojama sukurti naujas darbo vietas Santariškių – Visorių mokslo – verslo centruose. Šioje kryptyje yra daug neurbanizuotos, tuo pačiu ir nekonfliktinės teritorijos.
Bet kuriuo atveju, nepriklausomai nuo to, kuris miesto plėtros variantas bus patvirtintas, spartesnis bendrojo plano patvirtinimas turėtų iš esmės suteikti pagreitį ir statybų plėtrai (būsto pasiūlos spartesniam augimui). Reikia nepamiršti, kad patvirtinus bendrąjį Vilniaus miesto planą, besikeičianti situacija mieste privers vėl jį koreguoti, prisitaikant prie naujų pokyčių keisti tam tikras jo dalis. Svarbu, kad naujasis bendrasis planas būtų kiek galima lankstesnis, aiškus ir suprantamas visoms interesų grupėms – valdininkams, investuotojams ir gyventojams bei pagaliau atvertų kelius didesnei būsto pasiūlai – tuo pačiu stabiliai rinkai bei aukštesnei gyvenimo kokybei.