Nekilnojamojo turto ekspertai prakalbo apie kainų stabilizaciją ir valdžios daromas klaidas
Sunkiai suvokiamais tempais brangstant būstui, Lietuva karštligiškai atsakinėja į egzistencinius klausimus. Ar visi lig šiol neįsigijusieji nuosavos pastogės amžiams liks nuomininkais? Ar prisipirkusieji butų senuose daugiaaukščiuose stebuklingai praturtės? Kaip padėtis pasikeis įvedus eurą ar žlugus šiam ambicingam planui?
Kainų augimo prielaidos
Šią savaitę Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) ir Lietuvos bankų asociacijos (LBA) vadovai surengė diskusiją apie padėtį būsto rinkoje bei labiausiai tikėtinas jos vystymosi tendencijas.
LNTPA prezidentas Robertas Dargis, vertindamas kalbas apie galimą būsto „kainų burbulo” sprogimą, teigė, jog tai esąs mitas, atsiradęs dėl emocinio reagavimo į kainų augimą.
„Problema ne pačios nekilnojamojo turto kainos, o jų augimo tempai, pastaraisiais metais viršiję 50 proc. Tačiau dabar galima tvirtinti, kad būstai Lietuvoje jau priartėjo prie Europos lygio ir kad didžiausias kainų augimas jau praeity. Artimiausiu metu jos pradės stabilizuotis, o ateityje augs ne daugiau, kaip 10-15 proc. per metus”, – prognozavo R.Dargis.
Diskusijos dalyviai taip pat pripažino, kad staigų būsto kainų augimą pastaraisiais metais lėmė ne spekuliaciniai veiksniai, o itin išaugusi paklausa. Sovietmečio eros pabaigoje Lietuvoje per metus būdavo pastatoma po 24 000 butų ir namų, o 1998-2003 metais viso labo maždaug po 4500.
Kiek daugiau – 6800 butų ir 2900 vieno dviejų butų namų buvo pastatyta 2004-aisiais, tačiau pernai šis skaičius vėl smuktelėjo beveik 13 proc. Gyventojams perduotų butų skaičius krito iki 5900, o namų – iki 2680. Šie skaičiai yra keliskart mažesni už norinčiųjų būstą įsigyti, todėl Lietuva yra viena iš keturių Europos valstybių, kur nekilnojamasis turtas parduodamas dar nespėjus jo sukurti. T.y. žmonės moka pinigus geriausiu atveju stovėdami prie namo pamatų duobės arba tik sklaidydami statybos bendrovių reklamines skrajutes ir prisiima didžiulę riziką nukentėti finansiškai, jei būstas nebūtų pastatytas dėl kokių nors biurokratinių kliūčių ar pačių statybininkų darbo broko. Panašūs sandėriai toleruojami tik Latvijoje, Vengrijoje ir Slovėnijoje. Visur kitur leidžiama įsigyti tik pastatytus, tinkamai įregistruotus ir visus būtinus leidimus eksploatuoti būstus turinčius nekilnojamojo turto objektus.
R.Dargis pripažino, jog statybininkai šiandien yra nepajėgūs patenkinti būsto poreikio Lietuvoje, todėl paklausa nemažės ir lems sąlyginai aukštą kainų lygį.
„Šiuo metu Lietuvoje yra maždaug 80 mln. kv. metrų gyvenamojo ploto, kurio beveik 95 proc. pastatyti sovietmečiu ir yra pasenę tiek morališkai, tiek fiziškai. Norint per artimiausius 30 metų perkelti žmones į naujus būstus, kasmet reikėtų pastatyti po 27 tūkst. butų. Tam reiktų maždaug 4 kartus didesnių statybininkų pajėgų, nei turime dabar”, – vardijo R.Dargis.
Pagundų daugėja
Tai, kad ažiotažą nekilnojamojo turto rinkoje lemia objektyvūs faktoriai, pripažino ir diskusijoje dalyvavę bankininkai. SEB Vilniaus banko verslo plėtros departamento direktorė Deimantė Bareikienė teigė, kad „kainų burbulas” yra susijęs ne tik su žmonių lūkesčiais, bet ir objektyviais dalykais, lemiančiais būsto kainas.
„Pirmiausia iš tiesų egzistuoja disproporcija tarp būsto pasiūlos ir paklausos. Tačiau svarbu ir tai, kad žmonių pajamos tik pernai vidutiniškai išaugo 10 proc., pragyvenimo lygis šalyje pamažu kyla, nedarbas mažėja, valstybės socialinė politika skatina skolintis”, – teigė D.Bareikienė.
Beje, nors būsto paskolų portfelis per porą pastarųjų metų išaugo trigubai (nuo 2 mlrd. Lt 2003-iaisiais iki 6,3 mlrd. Lt pernai), tokio tipo kreditus yra pasiėmę tik maždaug 100 tūkst. žmonių. Tai sudaro viso labo 5 proc. nuo visų darbingų šalies gyventojų ir, pasak bankininkų, tikrai nėra daug.
R.Dargis replikavo, kad tuoj po to, kai vieno didžiausių šalies bankų analitikai prakalbo apie būsto „kainų burbulą” ir būtinybę atidžiau vertinti kreditų prašančių klientų finansines galimybes, kiti bankai dar labiau nuleido reikalavimų kartelę.
„Parex” bankas paskelbė apie teikiamas „mini paskolas”, kurių esmė – kreditas 50 metų. Tai suteikia galimybes imti paskolą dar mažesnes pajamas gaunantiems žmonėms ir grąžinti ją mažesnėmis nei dabar dalimis”, – pastebėjo R.Dargis.
„Hansabanko” būsto finansavimo departamento direktorė Jūratė Gumuliauskienė savo ruožtu teigė, jog itin spartų būsto brangimą turėtų pristabdyti tai, kad dabartinės kainos jau yra neįkandamos daugeliui nuosavą pastogę įsigyti svajojančių žmonių ir tai natūraliai sumažins būstų paklausą.
Kita vertus, bankininkai prognozavo, kad būsto paskolų portfelis šiais metais augs nuo 50 proc. („Sampo” bankas) iki 75 proc. (SEB Vilniaus bankas).
Spekuliantų nedaug
Tiek Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos, tiek Lietuvos bankų asociacijos vadovai pripažino, jog teiginiai apie didžiulį spekuliantų, norinčių uždirbti perparduodant butus, poveikį kainų augimui, yra gerokai perdėti.
„SEB Vilniaus banko analitikai kovo pradžioje kalbėjo, esą 20 proc. perkančiųjų būstus tai daro tik norėdami lengvai pasipelnyti. Tačiau, mūsų asociacijos narių duomenimis, spekuliaciniais tikslais įsigijusių būstą šiuo metu rinkoje yra tik 2 proc. pirkėjų. Jie gana lengvai identifikuojami, nes paprastai nekelia jokių reikalavimų statybininkams dėl būsto vidaus išplanavimo, inžinerinių tinklų įrengimo, apdailos ir panašių dalykų, nes patys nesirengia ten gyventi. Tačiau tokių iš tiesų yra labai nedaug, ir net jei visi perpardavinėtojai vienu metu nuspręstų pasiūlyti pirkti butus, tai neturėtų žymesnės įtakos rinkai”, – tikino R.Dargis.
Diskusijos dalyvių manymu, kur kas didesnę įtaką nekilnojamojo turto paklausai turi žmonių įsitikinimas, jog būstų kainos drastiškai brangs įvedus eurą. Tačiau, specialistų teigimu, įvestas ar neįvestas euras kainų stipriai koreguoti neturėtų.
„Populiariausia nepagrįsta nuomonė yra ta, kad po euro įvedimo tiek, kiek pirkėjas moka litais, už tą patį nekilnojamąjį turtą mokės eurais”, – pastebėjo Lietuvos bankų asociacijos (LBA) prezidentas Rimantas Busila.
Jo teigimu, jeigu Lietuva netaps eurozonos valstybe, tada tam tikri rinkos dalyvių lūkesčiai nebus įgyvendinti ir rinkoje gali atsirasti chaoso.
„Mano supratimu, gali atsirasti tam tikras neapibrėžtumas, geriausiai būtų, jeigu viskas būtų taip, kaip planuojama ir laukiama, kad euras ateitų 2007 metų sausį. Jis taptų katalizatoriumi, leidžiančiu stabilizuoti kainas”, – sakė R.Busila.
Jis pabrėžia, kad yra nerealu, kad būsto kainos sparčiai kristų ir grįžtų į 2002 metų lygį.
„Sampo” banko verslo plėtros tarnybos direktorius Norbertas Žioba sakė, kad euro neįvedimas gali taip pat daryti įtaką būsto kainoms kaip ir įvedimas.
Jo nuomone, euro neįvedimas gali daryti įtaką kainoms, nes rinkoje gali būti neprognozuojamų veiksmų.
„Iš to chaoso laimės tie, kurie ieško būsto gyvenimui”, – prognozavo N.Žioba.
Jo teigimu, kainos tikrai neturėtų žymiai kristi, nes dar yra labai daug žmonių, kuriems reikia būsto, nors jis neatmeta tam tikros kainų korekcijos.
Panašiai kalbėjo ir SEB Vilniaus banko verslo plėtros departamento direktorė. Jos manymu būsto perpardavinėtojų lūkesčiai, kad po euro įvedimo kainos kils, yra tik dalies rinkos lūkesčiai. Pripažindama, kad yra gana sunku tiksliau prognozuoti šių rinkos dalyvių veiksmus įvedus eurą, D.Bareikienė spėjo, kad dauguma tiesiog palauks geresnio laikotarpio ir butų iš karto neparduos.
„Jeigu spekuliacijos objektas yra papildomas pajamų šaltinis, kodėl aš turėčiau jį skubėti parduoti nepalankiu laiku. Gali būti, kad tai visiškai neturės įtakos būsto kainoms, – svarstė D.Bareikienė.
Pagaliai statybininkų ratuose
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos nariai itin kritiškai vertino valdžios institucijų reakciją į padėtį šioje rinkoje.
„Nors būsto paklausa gerokai didesnė už pasiūlą, statybininkų galimybės pateikti rinkai naujų gyvenamųjų pastatų pastaraisiais metais tik sumažėjo. Sugriežtinus projektų derinimo tvarką, šios procedūros pailgėjo beveik dvigubai. Teritorijų planavimo, nekilnojamojo turto kultūros vertybių apsaugos įstatymuose atsirado tokios sąvokos, kaip „vizualinė tarša” ir panašios spekuliacijos, kurios tiesiogiai daro įtaką į rinką patenkančių projektų skaičiui”, – sakė LNTPA valdybos narys Arvydas Avulis.
R.Dargis savo ruožtu pastebėjo, jog pakoregavus žemės įstatymą ir apribojus galimybes keisti jos naudojimo paskirtį, vien Vilniaus apskrityje buvo sustabdyta maždaug 500 detaliųjų planų pusmečiui.
Panašų neigiamą poveikį turėjo 2004-aisiais pakeistas teritorijų planavimo įstatymas, kuriuo buvo panaikintos operatyviojo planavimo galimybės. Kadangi bendrųjų planų nėra, jokie žemės keitimai neįmanomi.
„Padėtis yra apverktina, nes žemės aukcionai nevyksta, kol neišspręsta buvusių savininkų problema, todėl nekilnojamojo turto produktų pasiūla mažėja, o kainos auga. Akivaizdu, kad miestai visiškai nepasirengę plėtrai. Tarkim, Vilniaus savivaldybė dar 1998-aisiais priimant bendrąjį planą žadėjo vien miesto planavimui iki 2005-ųjų metų skirti 140 mln. litų. Realiai buvo skirta viso labo 3-4 proc. šios sumos, ir miesto plėtra neplanuojama. Ačiū Dievui, kol kas į Lietuvą neateina jokie rimti investuotojai, norintys pastatyti kokį nors rimtą pramonės objektą. Jei tokie atsirastų dabar, vienintelis atsakymas, kurį jie išgirstų – ateiti po trejų metų, kai bus parengtas koks nors planas”, – ironizavo R.Dargis.
LNTPA nariai didele problema vadino ir tai, kad valdžios struktūrose nėra kam mąstyti, kaip reikėtų vystyti nekilnojamąjį turtą, nes specialistai jau seniai perėjo į verslą. Jų teigimu, yra nenormalu, kai gamtosauga Lietuvoje rūpinasi 1800 inspektorių ir tik apie 150 žmonių statybų priežiūra.
„Tai reiškia, kad mūsų šalyje nėra jokios kontrolės ir dalis statybininkų tuo naudojasi. Kiek kokybišką produktą gauna vartotojas, niekam nerūpi. Galima spėti, kad po keleto metų su rimtomis problemomis susidurs žmonės, įsikėlę į šiuo metu maksimaliai pigiai ir greitai lipdomus namus”, – nuogąstavo R.Dargis.