Baltijos šalyse per mažai patrauklių projektų, galinčių pritraukti stambius užsienio investicinius fondus. Tiesa, investicinių NT sandorių galėtų įvykti ir daugiau, jei vietiniai vystytojai sumažintų investicijų riziką, efektyviau realizuodami vystomus projektus, teigia Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkos apžvalgos rengėjai (Baltic Property Market Report, 2006).
Kartu su advokatų kontora Lideika, Petrauskas, Valiūnas ir partneriai LAWIN bei audito ir verslo konsultacijų firma PricewaterhouseCoopers apžvalgą parengusios finansų ir nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės Re&Solution ekspertai tvirtina, jog vietiniai vystytojai nepakankamai atsižvelgia į investuotojų poreikius.
„Daugelis NT vystytojų Baltijos šalyse orientuojasi į greitą pelną šiandien. Tuo tarpu tarptautiniai investuotojai mūsų regione ieško objektų, garantuojančių maksimalią investicijų grąžą per ilgą laikotarpį”, – teigia Re&Solution investicijų ir analizės departamento projektų vadovė Neringa Rastenytė. Pasak jos, objektų patrauklumą mažina žemesnis, nei tikėtasi, pelningumo lygis bei sudėtinga įstatyminė bazė, lėtinanti projektų vystymo procesą.
„Vis gi iš dalies investuotojus atstumia ir patys vietiniai vystytojai”, – teigia N. Rastenytė. Pasak jos, dėl objektams tinkamos žemės trūkumo jie ir patys stokoja patrauklių investicinių galimybių, kuriomis pasinaudotų, gavę lėšas už parduotą objektą. Re&Solution ekspertės teigimu, šią problemą išspręstų Baltijos šalių vystytojų žingsnis į kitas rinkas – pvz., Ukrainą ar Rumuniją.
Kitas apžvalgos rengėjas, Lideika, Petrauskas, Valiūnas ir partneriai LAWIN turto ir aplinkosaugos praktikos grupės narys, advokatas Tomas Milašauskas teigia, jog Baltijos šalių vystytojams trūksta tarptautinės patirties dalyvaujant investiciniuose sandoriuose. „Patirties stoką rodo investuotojams siūlomų projektų nuomos struktūra, daugelis nuomos sąlygų neatitinka įprastos tarptautinės praktikos ir sukuria pernelyg didelę riziką investuotojams”, – sako jis.
Anot T. Milašausko, ilgalaikės ir juridiškai bei ekonomiškai gerai struktūrizuotos nuomos sutartys yra vienas svarbesnių faktorių, lemiančių objekto patrauklumą ir sandorio naudą. Lietuvos turto vystytojų sutartyse esama elementarių trūkumų: sutartyse nenumatyta indeksacija, siejanti nuomos kainą su infliacija, taikomos skirtingos nutraukimo sąlygos sutarties šalims, neišspręstas komunalinių mokesčių ir bendrų kaštų kompensavimo klausimas, apribojamos nuomotojo teisės.
„Neretai pasitaiko, jog vietiniai vystytojai ignoruoja žodinius susitarimus, per derybų laikotarpį radikaliai keičia poziciją bei veda derybas su keliais potencialiais investuotojais. Toks elgesys neprideda pasitikėjimo mūsų rinka ir investuotojų priskiriamas prie rizikos faktorių”, – tvirtina advokatas.
Apžvalgos dalį apie mokesčius Baltijos šalyse parengusios firmos PricewaterhouseCoopers mokesčių skyriaus vadovės Kristinos Kriščiūnaitės – Bartusevičienės vertinimu, palankiausias mokestinis režimas investuotojų į NT atžvilgiu tarp Baltijos šalių išlieka Estijoje, kur nėra nekilnojamojo turto mokesčio pastatams, tik žemei. „Lietuvoje komercinio NT mokestis sukėlė daug diskusijų, tačiau iš principo jis atitinka Europoje vyraujančias tendencijas”, – teigia K. Kriščiūnaitė – Bartusevičienė.
Latvija šioje srityje kol kas atsilieka: mokestis šioje šalyje skaičiuojamas nuo buhalterinės NT vertės, tad nudėvėtam turtui jis mažesnis. Nuo NT rinkos vertės mokestis Latvijoje bus skaičiuojamas nuo 2008 m. Šioje šalyje negalima pasirinkti nekilnojamojo turto pardavimo apmokestinti PVM, dėl to dažniau parduodamos įmonių, valdančių pastatus, akcijos. Šiuo metu diskutuojama galimybė pakeisti PVM įstatymą, kas turėtų paskatinti tiesioginį nekilnojamojo turto pardavimą.
PricewaterhouseCoopers mokesčių skyriaus vadovė prognozuoja, kad kai kurie numatyti pardavimo sandoriai Lietuvoje gali nusikelti į ateitį dėl socialinio mokesčio įvedimo. Anot jos, 2006 m. pardavus nekilnojamąjį turtą, teks mokėti 19 proc. mokesčių, 2007 m. – 18%, tuo tarpu 2008 m. – jau 15 proc., tad tikėtina, kad pardavėjai stengsis išlaukti palankesnių metų pardavimui.