Kai kurių butų daugiabučiuose namuose kainoms per praėjusius metus šoktelėjus net dvigubai, nekilnojamojo turto bendrovių atstovai pastebi, kad rinkoje jaučiamas vis didesnis susidomėjimas individualiais namais.
Visgi šiems namams statyti skirtų sklypų kainų augimo tempai nė kiek nenusileidžia jau pastatyto būsto kainų dinamikai.
Kalbėdami apie ateitį ekspertai prognozuoja, kad naujų modernių butų, individualių namų ir kotedžų paklausa ilgainiui nemažės, nebent kritiškai keistųsi ekonominės aplinkos sąlygos. Tad kartu neatmetama ir laikinos kainų korekcijos ar nekilnojamojo turto rinkos krizės galimybė, juolab kad būsto kainų augimo dinamika dėl euro įvedimo ir su juo susijusių infliacinių lūkesčių išlieka gana neapibrėžta ir neprognozuojama.
Penktadalis – perpardavinėtojų rankose
„Situaciją, susiklosčiusią Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje, paaiškina fundamentalūs ekonominiai veiksniai: šalies ūkio ir žmonių pajamų augimas, žemos paskolų palūkanų normos, alternatyvių investavimo instrumentų nepopuliarumas, didesnės paklausos turtėjančioje visuomenėje neatitinkanti būstų pasiūla”, – sako Vladas Šeporaitis, UAB „Invalda Real Estate” Klaipėdos atstovybės vadovas.
Anot jo, dėl šių priežasčių atsiranda vis daugiau investuojančiųjų į antrą, trečią ir daugiau būstų. Smulkieji investuotojai, perpardavėjai yra aktyvūs visoje Vidurio ir Rytų Europoje. Skaičiuojama, kad šio regiono šalių sostinių centruose jie turi supirkę apie 10-20 proc. butų.
Pasak V. Šeporaičio, nekilnojamojo turto kainos sparčiausiai augo pirmą praėjusių metų pusmetį – apie 35 proc. Vėliau jų augimas sulėtėjo iki 25 proc.
Populiarėja individualūs namai
„Pernai rinkoje buvo jaučiamas vis didesnis susidomėjimas individualiais namais. Jų kainos praėjusiais metais vidutiniškai padidėjo trečdaliu, o kai kur – iki 60 proc. Sparčiausiai kainos augo Labrenciškėse, Karklėje, Mažajame Kaimelyje bei Ginduliuose. Labiausiai brango nauji namai su visa apdaila – apie 40 proc., o su daline apdaila – apie 30 proc. Senos statybos namų kaina padidėjo penktadaliu”, – pasakojo V. Šeporaitis.
Prestižiniuose Klaipėdos rajonuose namai 2005 metų pabaigoje buvo daugiau nei 2 kartus pigesni nei sostinėje, tačiau apie 15 proc. brangesni nei Kaune. Pasak V. Šeporaičio ir nekilnojamojo turto bendrovės „Termionas” vadovės Indrės Valionienės, populiariausi yra namai, kurių plotas siekia 150-180 kv. metrų.
„Gana dažnai imama svarstyti – ar statytis namą už miesto, ar pirkti butą mieste, nes kainos kai kuriais atvejais jau tampa panašios. Klaipėdoje, kaip ir Kaune bei Vilniuje, vis labiau ryškėja tendencija pirkti žemės sklypą su nameliu sodų bendrijose ir vietoje jo statyti naują individualų namą. Ypač populiarios Mažojo Kaimelio, „Pakrantės” ir Dituvos sodų bendrijos. Pastaruoju metu populiarėja ir tvarkingos vieno stiliaus namų gyvenvietės”, – sako V. Šeporaitis.
Pasak „Termiono” vadovės, tarp jau pastatytų namų klientus labiausiai domina stovintys Labrenciškėse (jų kaina per metus pakilo nuo 800 tūkst. iki 1-1,5 mln. litų), Mažajame Kaimelyje (kaina 2005 m. – 700-800 tūkst. litų; šiemet – 1,2-1,5 mln. litų) ir Treko rajone (kaina pernai siekė apie 800 tūkst. litų, o šių metų pradžioje – 1-1,5 mln. litų).
5500 litų už kv. m
Nerenovuoti butai miesto centre ir senamiestyje, remiantis „Invalda Real Estate” ir „Termiono” duomenimis, pernai pabrango pusantro karto ar net dvigubai, nes naujų butų pasiūlos šiuose rajonuose iš viso nėra.
Nekilnojamojo turto bendrovės „Ober haus” pateikiamais duomenimis, naujos statybos butų su daline apdaila kainos centrinėje miesto dalyje šių metų sausį siekė 4000-4500 litų už kv. m. (prieš metus – 3000-3200 litų). Tokių butų kaina gyvenamuosiuos rajonuose metų pradžioje svyravo nuo 3500 iki 4000 litų už kv. m, o prieš metus įsitekdavo 2200-2700 litų ribose.
Miegamųjų rajonų senos statybos daugiabučiuose esančių nerenovuotų butų kainos prieš metus siekė 1800-2100 litų už kv. m, o šiemet sausį – jau 2500-3500 litų. Renovuotų butų šiuose rajonuose kainos dabar siekia 3000-3500 litų už kv. m. prieš metus už tokius butus buvo mokama nuo 2000 iki 2300 už kv. m.
Brangiausi – senamiestyje esantys renovuoti butai. Už juos jau mokama po 5500 litų už kv. m – net dviem tūkstančiais litų daugiau nei prieš metus.
Vidutinė 1 kv. m buto kaina Klaipėdoje pernai metų pabaigoje buvo apie penktadalį didesnė nei Kaune, tačiau apie 40 proc. atsiliko nuo sostinės kainų lygio.
Anot V. Šeporaičio, populiariausi šiuo metu yra ekonominės klasės naujos statybos 1-2 kambarių butai, bet jų pasiūla kol kas išlieka labai maža.
„Paklausūs yra ir 2, 2 su holu ir 3 kambarių butai plytiniuose namuose pietiniuose miesto rajonuose”, – teigė I. Valionienė.
Problemos dėl infrastruktūros
„Invalda Real Estate” duomenimis, namų valdos sklypai per metus brango vidutiniškai apie 70 proc., o Melnragėje, Giruliuose, Karklėje net dvigubai. Čia per 2005-uosius sklypų kainos pralenkė iki tol prestižiniais rajonais vadintų Labrenciškių, Treko, Plytinės sklypų kainas.
Labrenciškėse esančių 9 arų ploto sklypų kainos, I. Valionienės turimais duomenimis, per metus laiko padidėjo nuo 160 tūkt. iki 300-350 tūkst. litų. Šešių arų sklypai Melnragėje prieš metus kainavo 240 tūkst. litų, o dabar – apie 400 tūkst. litų.
„Giruliuose 10 arų sklypą prieš metus buvo galima įsigyti už 800 tūkst. litų, o dabar pirkėjas jau turėtų pasiruošti pusantro milijono. Beveik dvigubai – nuo 85 iki 160 tūkst. – pabrango 15 arų ploto sklypai Kalotėje”, – pasakojo pašnekovė.
Anot V. Šeporaičio, pernai trūko visų paskirčių žemės sklypų. Problemas sudaro ir tai, kad plečiantis miestams nėra organizuoto infrastruktūros kūrimo, viską tenka daryti patiems projektų vykdytojams.
„Aplink uostamiestį yra teritorijų, kur individualių namų kvartaluose sutilptų apie 110 tūkst. gyventojų. Tačiau kada, kaip ir kas išspręs infrastruktūros klausimus, iki šiol lieka neaišku. Visgi reikia pagirti Klaipėdos rajono valdžią, kuri viena pirmųjų šalyje parengė ir patvirtino rajono bendrąjį planą. Iškart po to buvo pradėtos priimti paraiškos žemės paskirties keitimui ir eilė dokumentams priimti nusitęsė apie 1,5 mėnesio į priekį”, – teigia „Invalda Real Estate” Klaipėdos skyriaus vadovas.
Ateitis – miglota
„Mūsų bendrovės 2005-ųjų pabaigoje užsakyto rinkos tyrimo duomenys rodo, kad net 51 proc. respondentų netenkina jų turimas būstas, o esant galimybėms dažniausiai pageidautų jį keisti į naujesnės statybos didesnį būstą. Tai nenuostabu, nes vienam Lietuvos gyventojui tenka maždaug tik 40 proc. Europos Sąjungos vidurkio gyvenamojo ploto. Todėl kylant gyvenimo lygiui, būsto rinkos aktyvumas ir statybų plėtra neturėtų sustoti. Tikėtina, kad tiek naujų modernių butų, tiek individualių namų ir kotedžų paklausa ilgainiui nemažės, nebent kritiškai keistųsi ekonominės aplinkos sąlygos”, – sako V. Šeporaitis.
Jo manymu, būsto paskolų rinka dar keletą metų toliau sparčiai augs, nepaisant palūkanų normų didėjimo grėsmės, o tai ir toliau išlaikys aktyvią visą nekilnojamojo turto rinką.
Tiek jis, tiek ir I. Valionienė teigia, kad visgi būsto kainų augimo dinamika dėl euro įvedimo ir su juo susijusių infliacinių lūkesčių išlieka gana neapibrėžta ir neprognozuojama.
„Mano minėto tyrimo duomenimis, net 80 proc. apklaustųjų turimas laisvas lėšas pirmiausia investuotų į nekilnojamąjį turtą. Visuomenė vis dar prisimena bankų griūtis, Rusijos finansinę krizę, ir iš to kyla baimė prarasti pinigus vykstant pinigų reformai, o nekilnojamasis turtas yra įrodęs savo saugumą”, – sako V. Šeporaitis.
Anot jo, atsižvelgus į prognozuojamus makroekonominius ir naujų statybų mastų rodiklius, vidutinis būsto kainų augimas neturėtų viršyti 10-15 proc. Tačiau dėl nepamatuotų lūkesčių brangimas gali būti ir didesnis, nors nauji augimo tempų rekordai neturėtų būti fiksuojami.
„Visgi atmesti nekilnojamojo turto rinkos krizės galimybes negalima. Dabartinės kainų augimas yra iš dalies nulemtas ir lūkesčių”, – sako V. Šeporaitis.
„Nekilnojamojo turto rinkoje viena vertus – chaosas, kita vertus – tam tikri stagnacijos požymiai. Kainos, už kurias pardavinėjami butai, nustatomos nesiremiant jokia logika ir metodika. Pavyzdžiui, už 38 kv. metrų ploto butą Šaulių gatvėje prašoma 260 tūkst. litų. O sklypų rinkai įtaką gali padaryti kalbos, kad bus nustatyti griežtesni reikalavimai gyvenamosios paskirties žemės pardavimui – esą pardavėjas pirma turės sutvarkyti infrastruktūrą ir tik tada ją parduoti”, – teigia I. Valionienė.