Pastaruoju metu labai pagyvėjo prekyba nekilnojamuoju turtu: žemės sklypais, gyvenamaisiais namais, butais. Kai kurie gyventojai parduoda savo atkurtos nuosavybės žemę, per dešimtmetį pastatytus namus, privatizuotus butus. Tokie sandoriai dažniausiai būna atsitiktinio pobūdžio ir didesnių problemų, apmokestinant iš tokių sandorių gautas pajamas, neiškyla, nes gyventojas, gavęs pajamų iš registruojamo turto, nuosavybėje išlaikyto daugiau nei 3 metus, pardavimo, pajamų mokesčio mokėti neprivalo. Tokios pajamos pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio nuostatas yra neapmokestinamos. Tačiau pasitaiko atvejų, kad gyventojai parduoda butus ar žemės sklypus su baigtais ar nebaigtais statyti gyvenamaisiais namais, kurie įsigyti ar pradėti statyti prieš metus ar dvejus, t.y. nepraėjus 3 metams po turto įsigijimo. Čia ir iškyla nemažai klausimų dėl to, kaip bus apmokestinamos gyventojo gautos pajamos, o kai kuriais atvejais būna ir ne visai malonių siurprizų. Pateiksiu keletą gyvenimiškų pavyzdžių:
1. 2004 m. birželio mėn. gyventojas už 5000 Lt įsigijo žemės sklypą ir pradėjo statyti namą. Dėl susiklosčiusių šeimyninių aplinkybių 2005 m. liepos mėn. nusprendė nebaigtą statyti namą parduoti. Su pirkėju sutarė, kad žemės sklypas su nebaigtu statyti namu bus parduotas už 255 000 Lt. Pradėjęs aiškintis, kaip bus apmokestintos jo sklypo ir namo pardavimo pajamos, sužinojo, kad jam reikės sumokėti 37500 Lt mokesčių, nes jis neturi dokumentų, patvirtinančių dėl namo statybos patirtas išlaidas. Gyventojas klausia, ar tikrai jis negali iš pajamų atimti kokios nors sumos, kuria įvertintų savo darbą, kad mokestis būtų mažesnis?
Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas nustato, kad gyventojas, pardavęs mažiau kaip 3 metus nuosavybėje turėtą nekilnojamąjį turtą, į biudžetą nuo gauto pelno (šiuo atveju iš gautų pajamų atėmus sklypui įsigyti ir namui pastatyti patirtas išlaidas) turi sumokėti 15 proc. pajamų mokestį. Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 19 straipsnis nustato vieną būtiną sąlygą, kad, norint iš pajamų atimti išlaidas, jos turi būti pagrįstos juridinę galią turinčiais dokumentais (sutartimis, sąskaitomis faktūromis, pinigų sumokėjimą patvirtinančiais dokumentais ir pan.). Praktika rodo, kad jei sklypo įsigijimo išlaidas pateisinančius dokumentus (notarines sutartis) gyventojai ir turi, tai namo statybos (medžiagų įsigijimo ir darbų atlikimo) dokumentų gyventojai dažniausiai neturi (medžiagų pirkimo dokumentų neišsaugo, o statybos darbus atlieka savo jėgomis). Todėl pasekmės tokiu atveju būna ganėtinai liūdnos: gyventojui reikia mokėti 15 proc. pajamų mokestį nuo visų iš turto (šiuo atveju – namo) pardavimo gautų pajamų. Šiuo atveju iš tikrųjų belieka patvirtinti, kad gyventojas, neturėdamas išlaidas pateisinančių dokumentų, tikrai iš savo pajamų už namą negalės atimti jokios sumos, kuria norėtų įvertinti savo darbą, ir į biudžetą turės sumokėti 37500 Lt (255000-5000=250000×15 proc. =37500 Lt, kur 255000 – namo su sklypu pardavimo pajamos, o 5000 sklypo įsigijimo vertė).
Kad taip neatsitiktų, gyventojams, statantiems nekilnojamąjį turtą, norėtųsi patarti, kad, pirkdami statybines medžiagas, prekybos įmonėse paimtų prekių įsigijimo dokumentus: kasos aparato kvitus, jei juose spausdinami prekių pavadinimai, kiekiai ir kainos (t.y. jei pagal juos galima nustatyti, kas ir už kiek nupirkta). Jei kvite spausdinami tik prekių kodai, paprašykite, kad prekybos įmonė išrašytų sąskaitą faktūrą ar pridėtinės vertės mokesčio (toliau – PVM) sąskaitą faktūrą. Be to, dažnai pasitaiko atvejų, kad namų ar kitų statinių statybos darbams gyventojai samdo asmenis, turinčius statybos darbų verslo liudijimus. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002-12-17 nutarimu Nr.1976 patvirtintos Gyventojų, įsigijusių verslo liudijimus, buhalterinės apskaitos tvarkos 4 punkte nustatyta, kad verslo liudijimą turintis ir statybos darbų paslaugas teikiantis gyventojas paslaugos gavėjo pageidavimu turi išrašyti Prekių (paslaugų) pirkimo-pardavimo kvitą, kurio pirmą egzempliorių atiduoda pirkėjui, o kitą pasilieka sau. Dažnai būna, kad statomų namų savininkai neprašo išrašyti šių kvitų arba jų neišsaugo. Jei statybos montavimo darbus atlieka įmonės, tai reikėtų išsaugoti sutartis ir jų išrašytus dokumentus: sąskaitas faktūras ar PVM sąskaitas faktūras.
Jeigu taip atsitiko, kad dokumentų neišsaugojote, bet žinote, kas Jums tuos darbus atliko, tai galima paprašyti, kad paslaugų teikėjas Jums išduotų atitinkamo dokumento kopiją.
2. Kitas gyventojas prieš metus (2004 m.) įsigijo 2 žemės sklypus po 30 arų. Gyventojas vieną sklypą pardavė šių metų pradžioje, kitą, padalinęs į du sklypus po 15 arų, norėtų parduoti dabar. Pradėjęs domėtis, kokius mokesčius reikės mokėti nuo sklypų pardavimo pajamų, gyventojas sužinojo, kad jam gali tekti 15 proc. pajamų mokestį mokėti nuo visų pajamų, kaip asmeniui, vykdančiam individualią veiklą. Gyventojas teiraujasi, ar jam tikrai šiuo atveju reikės mokėti 15 proc. pajamų mokestį nuo visų pajamų, o ne nuo pelno?
Kaip minėjau šio straipsnio pradžioje, pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo nuostatas, gyventojas, pardavęs žemės sklypą, butą ar namą, turėtų mokėti 15 proc. pajamų mokestį nuo pelno (pirkimo ir pardavimo kainų skirtumo), gauto pardavus tokį turtą, jeigu gyventojas tą turtą savo nuosavybėje išlaikė mažiau kaip 3 metus. Tačiau pastaruoju metu, kai nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sandorių ypač padaugėjo, Valstybinė mokesčių inspekcija prie Finansų ministerijos (toliau – VMI prie FM) papildė Gyventojų pajamų mokesčio 10 straipsnio, kuris reglamentuoja, kokios pajamos laikomos individualios veiklos pajamomis, komentarą ir nustatė, kad gyventojas, kuris parduodamas turtą siekia gauti ekonominės naudos tęstinį laikotarpį, laikomas vykdančiu individualią veiklą. VMI prie FM nuomone, individualia veikla paprastai laikomi tokie atvejai, kai gyventojas, siekdamas ekonominės naudos, įsigyja ir parduoda ar kitokiu būdu perleidžia nuosavybėn:
– pastatus, butus;
– žemės sklypus (pakeitęs arba nepakeitęs žemės paskirties);
– automobilius;
– nenukirstą mišką, apvaliąją medieną, netauriųjų metalų laužą.
Tame pat komentare pateikti ir keli tokios veiklos pavyzdžiai:
„1. 2001-2003 metais gyventojas pagal pirkimo-pardavimo sutartį įsigijo:
1 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą;
25 arų ne žemės ūkio paskirties sklypą, skirtą gyvenamųjų namų statybai;
2003 metais 1 ha žemės sklypą padalino į 5 sklypus, pakeitė žemės paskirtį į komercinę ir pardavė už 200000 Lt kitiems gyventojams, taip pat 2004 metais pardavė 25 arų sklypą už 100000 Lt.
Laikoma, kad gyventojas 2003 ir 2004 metais gavo turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn individualios veiklos pajamų (2003 m. – 200000 Lt, 2004 m. – 100000 Lt).
2. Gyventojas 2000 m. nusipirko 3 butus. Atliko šių butų remontą ir 2004 metais juos (po 150000 Lt) pardavė. Laikoma, kad 2004 m. gyventojas gavo 450000 Lt turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn individualios veiklos pajamų.”
Atkreipiu dėmesį į antrą pavyzdį, kad tuo atveju, kai parduodant butus gyventojo pajamos yra laikomos individualios veiklos pajamomis, apmokestinant tokias pajamas netaikoma ir lengvata, kad išlaikius butus nuosavybėje 3 metus, gautos pajamos neapmokestinamos.
Atsižvelgiant į šias Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo komentaro nuostatas, darytina išvada, kad klausimą pateikęs gyventojas, pardavęs tris sklypus, bus laikomas gyventoju, vykdančiu nekilnojamojo turto prekybos individualią veiklą. Tokiu atveju pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo nuostatas, 15 proc. pajamų mokestis turės būti mokamas ne nuo pelno, o nuo visų pajamų. Tačiau šiuo atveju gyventojas dar turi galimybę rinktis pajamų mokestį mokėti nuo pelno (pardavimo ir įsigijimo kainų skirtumo), tačiau tokiu atveju mokesčio tarifas jau bus ne 15, o 33 proc. Tokiu pačiu principu mokestis skaičiuojamas nuo visų iš tos veiklos per metus gautų pajamų, t.y. gyventojas tais pačiais metais negali rinktis nuo vieno sklypo mokestį skaičiuoti 15 proc., nes pelnas didelis, o nuo kito 33 proc., nes pelnas mažas.
Taip pat norėtųsi atkreipti dėmesį, kad gyventojui, kuris dažnai perka ir parduoda nekilnojamąjį turtą, t.y vykdo individualią veiklą ir pajamos iš tokios veiklos per paskutinių 12 mėnesių laikotarpį viršija 100 tūkst. litų, pagal PVM įstatymo 71 straipsnio nuostatas atsiranda prievolė registruotis PVM mokėtoju ir nuo gautų pajamų be gyventojų pajamų mokesčio dar mokėti ir 18 proc. PVM. PVM įstatymo 32 straipsnis nustato išimtis, kokio nekilnojamojo turto pardavimo pajamos PVM neapmokestinamos, tačiau tai reikia spręsti kiekvienu atveju atskirai ir šių išimčių čia nenagrinėsiu.
Leonas Šerpetauskis,
UAB „Audito ir apskaitos praktika” direktoriaus pavaduotojas