Didėjant daugiabučių namų modernizavimo apimtims, gali daugėti konfliktų tarp butų pardavėjų ir pirkėjų dėl to, kas turi apmokėti pastato atnaujinimo darbus.
Kelią tokių ginčų atsiradimui galėtų užkirsti notarai, tačiau vienas jų sako, kad tvirtinant pirkimo-pardavimo sandėrius įstatymai neįpareigoja reikalauti rašytinių įrodymų apie skolas. Tuo metu Aukščiausiojo Teismo nutartis atsakomybę už parduotą butą su skolomis verčia patiems notarams.
Ieškinį atmetė
Teismų slenksčius jau teko minti Klaipėdos daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) „Miškas” atstovams – pasikeitus buto šeimininkams, abi pusės aiškinosi, kas privalo padengti bendrijos paimtos paskolos namui atnaujinti dalį, teismuose. Galop paaiškėjo, kad įsiskolinimą iš pardavėjo priversta išieškoti pati bendrija.
2002 m. vasarą DNSB „Miškas” sudarė kreditavimo sutartį energijos taupymo būste projektui įgyvendinti. Bendrijai gavus paskolą, Kretingos g. 53-ajame name buvo pakeisti langai, renovuota šildymo sistema, atliktas stogo remontas ir kt. Bendrijos nariai įsipareigojo grąžinti kreditą už namo renovaciją iki 2012 metų.
Prieš ketverius metus vienas iš butų buvo parduotas, tačiau bendrijai liko nesumokėta 7 641,41 Lt paskolos dalis. Buvę buto savininkai aiškina, esą liudininkų – nekilnojamojo turto agentūros atstovų – akivaizdoje informavo pirkėjus apie esamą finansinę prievolę ir šie neva sutiko įsigyti už 135 tūkst. litų parduodamą keturių kambarių butą su minėta skola.
Kai DNSB „Miškas” ėmė reikalauti įsiskolinimo padengimo iš naujųjų buto šeimininkų, šie atsisakė sumokėti ir kreipėsi į teismą dėl skolos išieškojimo iš pardavėjų. Ieškinyje Klaipėdos apylinkės teismui pabrėžta, kad Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas nustato, kad bendrijos narys, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausančias patalpas, privalo atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles.
Nepaisant to, kad ieškovas apeliavo ir į tai, neva pardavėjas pažeidė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje garantavo neturįs jokių skolų, teismas pirkėjo ieškinį dėl pusaštunto tūkstančio litų priteisimo iš pardavėjo atmetė. Mat pastarasis buvo skolingas ne pirkėjui, o DNSB „Miškas”. Klaipėdos apygardos teismas atmetė ir pirkėjo apeliacinį skundą, o skola iki šiol taip ir neišnyko.
Papildomos išlaidos
Dabar stoti prieš teismą ieškovo vaidmenyje ruošiasi DNSB „Miškas” pirmininkas Borisas Savranskis, tačiau jis baiminasi, kad netektų teismines išlaidas dengti iš savo kišenės.
„Advokatui reikia sumokėti tūkstantį litų, o dar žyminiai mokesčiai teismui – kieno lėšomis tai apmokėti? Be to, juk dar neaišku, ar apskritai bendrijai pavyktų laimėti teisme”, – „Vakarų ekspresui” sakė pokalbininkas.
Bendrijos pirmininko teigimu, jau įvyko pirmasis gyventojų susirinkimas, kuriame daugelis pasisakė už bylinėjimąsi, tačiau nepasiektas kvorumas: „Dar reikia gauti raštišką gyventojų sutikimą, viską užprotokoluoti ir tada bandysim eiti į teismą.”
Pasak B. Savranskio, šis ginčas dėl pusaštunto tūkstančio litų skolos – tik pirmoji kregždė. Jis prognozuoja, kad ateityje problemų dėl daugiabučių renovavimo darbų apmokėjimo tik daugės.
„Negalima visko suversti tik butą parduodančio žmogaus sąžinei, reikia įstatymiškai įtvirtinti finansinę atsakomybę bei kontrolę. Notarai neturėtų tvirtinti pirkimo-pardavimo sandėrių, neišsiaiškindami, ar pardavėjas sumokėjo visus komunalinius mokesčius ir atsiskaitė su bendrija”, – mano jis.
Tikrinti nereikalaujama
Minėto buto pirkimo-pardavimo sandėrį tvirtinęs notaras Edgaras Sutkus mūsų dienraščiui teigė, jog įstatymai neįpareigoja to daryti. Tačiau notarai vis dėlto apsidraudžia, ir į sutartis įprastai įtraukimas punktas dėl pardavėjo garantijų pirkėjui atlyginti visus galimai atsirasiančius nuostolius.
Anot E. Sutkaus, visiems būtų tik geriau, jeigu forminant butų pirkimo-pardavimo sutartis, jų pardavėjams, kaip ir, pavyzdžiui, sodininkų bendrijų nariams, tektų įstatymiškai pristatyti notarams atitinkamus dokumentus apie prievolių įvykdymą.
„Pagal Sodininkų bendrijų įstatymą, norint parduoti sodo sklypą su statiniais, pardavėjas, be kitų dokumentų, notarui privalo pateikti pažymą iš sodininkų bendrijos, kad parduodamo turto savininkas neturi skolų bendrijai. O kaip mums sukontroliuoti butų pardavėjus?
Mes neturime galimybės naudotis kokiomis nors Registrų centro duomenų bazėmis, teikiančiomis informaciją, kuris daugiabutis priklauso bendrijai, ar ten vyksta statinio renovavimo darbai, kokio dydžio paskolos paimtos, ar jos jau gražintos”, – aiškino E. Sutkus.
Jis ragino ir butų pirkėjus būti akylesniais bei domėtis planuojamo įsigyti turto aplinka, bendrijos reikalais. Be to, gyventojų kaita, pasak E. Sutkaus, labiau turėtų domėtis ir pačios bendrijos.
Precedentas
Lietuvos daugiabučių namų savininkų federacijos prezidentas Juozas Antanaitis atmetė notaro išsakytą poreikį įstatymiškai priversti butų pardavėjus gauti pažymas iš bendrijų.
„Nežinau, kaip pas jus Klaipėdoje, bet Vilniuje notarai dokumentų apie skolų nebuvimą iš pardavėjų reikalauja po precedentinės civilinės bylos nagrinėjimo 2004 metais, kai buvo paskelbta Aukščiausiojo Teismo nutartis”, – aiškino prezidentas.
Nutartyje konstatuota, kad atsakomybė už skolas bendrijai atitenka ne tik prievolės neįvykdžiusiam pardavėjui, bet ir sandėrį tvirtinusiam notarui.
„Kitaip tariant, pardavėjų skolą bendrijai buvo priverstas apmokėti būtent notaras. Tai, manau, teisinga. Jeigu notaras savo parašu tvirtina sandėrį, o sudaryta sutartis prasilenkia su tikrove, vadinasi, notaras nepakankamai gerai patikrino duomenis, padarė klaidų ir turi pats už tai atsakyti”, – aiškino J. Antanaitis.
Beje, išklausęs klaipėdietiško konflikto aplinkybes, jis pažadėjo pasiūlyti ir įtraukti atitinkamas korektūras dėl prievolių įgyvendinimo pasikeitus buto savininkams į artimiausiomis dienomis žadamas patvirtinti naujas daugiabučių namų modernizavimo taisykles.
Renovacijų tempai augs
Lietuvoje yra apie 40 tūkst. daugiabučių namų, 90 proc. jų statyti sovietmečiu – 1961-1990 metais. Juose gyvena per milijoną żmonių. Šiuo metu į bendrijas susiję bei patys daugiabučius namus valdo ir prižiūri tik penktadalis jų.
Įgyvendinant Pasaulio banko finansuojamą projektą 1993 – 2003 metais atnaujinta apie 700 daugiabučių namų.
Pagal 2004 m. Vyriausybės patvirtintą Lietuvos būsto strategiją bei Daugiabučių namų modernizavimo programą, iki 2020 m. planuojama modernizuoti apie 70 proc. senos statybos daugiabučių. Iki 2010 m. šiai programai numatyta skirti per 80 mln. Lt valstybės biudžeto lėšų. Dar per 200 mln. Lt numatyta skirti iš Europos Sąjungos 2007-2013 m. struktūrinės paramos.
Valstybė iš biudžeto per pustrečių metų daugiabučių namų modernizavimo programai jau skyrė 25 mln. litų. Pagal šią programą jau atnaujinta daugiau kaip 150 namų.
Rugpjūtį Būsto ir urbanistinės plėtros agentūra buvo pritarusi beveik 190 renovacijos projektų.
Iki šių metų pabaigos tikimasi baigti jau įgyvendinamus 54 projektus įvairiuose šalies miestuose ir miesteliuose.
Preliminariais Aplinkos ministerijos skaičiavimais, atnaujintuose daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose sutaupoma 30-50 ir daugiau proc. energijos.
Pirmųjų daugiabučių atnaujinimas kainavo vidutiniškai apie 200 tūkst. litų. Šiuo metu vykdomi projektai, kurie jau kainuoja vidutiniškai apie 700 tūkst. litų. Naujų patvirtintų investicijų projektų vertė jau išaugo iki 900 tūkst. litų.
Valstybės parama įgyvendinamiems projektams, priklausomai nuo įgyvendinamų energijos taupymo priemonių, gali sudaryti ir 50 proc. nuo visos investicijų sumos. Numatoma, kad jau patvirtintų projektų įgyvendinimui valstybės parama sieks per 80 mln. litų.