Nors ekonominė teorija ir pasaulinė patirtis byloja, kad nekilnojamojo turto kainų burbulas Lietuvoje turėtų sprogti jau šį rudenį, tačiau bankų atstovai ir analitikai tuo labai abejoja.
Jų įsitikinimu, nėra jokių priežasčių, kurios išprovokuotų masinį nekilnojamojo turto (NT) pigimą. Esą būsto kainų kritimo artimiausioje 2 metų perspektyvoje tikėtis neverta.
Burbulas yra…
Anot banko „NORD/LB Lietuva” prezidento patarėjo Vadimo Titarenkos, kainų burbulas – tai situacija rinkoje, kai kainos kyla ne dėl fundamentalių veiksnių, o dėl įvairių lūkesčių.
„Pagrindas kalbėti apie kainų burbulą yra – dar niekada NT kainos neaugo taip sparčiai ir ilgai. Baltijos šalys šioje srityje išlieka lyderės. Pernai pirmą pusmetį Lietuvoje ir Estijoje jos išaugo po 40 procentų, Latvijoje – 55. Tad ekspertai jau prieš porą metų prabilo apie kainų burbulą ir jo sprogimą”, – sakė V. Titarenka.
Teigiama, kad kainos NT sektoriuje sukilo dėl didžiulio pasiūlos ir paklausos disbalanso. Paklausą esą išaugino šalies ekonomikos šuolis, sumažėjęs nedarbo lygis, augantys atlyginimai, rekordiškai mažos palūkanos ir itin liberalios paskolų išdavimo sąlygos, emigrantų parsiunčiami milžiniški užsienyje uždirbtų pinigų kiekiai, ženklus statybos kaštų augimas ir darbo jėgos trūkumas šiame sektoriuje, spekuliacijos, infliaciniai lūkesčiai, susiję su stojimu į euro zoną, bei kiti veiksniai.
„Reikia atsiminti ir tai, kad statybų sektorius yra labai inertiškas – jis negali iškart sureaguoti į smarkiai padidėjusią paklausą, ypač kai šalyje egzistuoja labai sudėtingas žemės klausimų reglamentavimas”, – teigia analitikas.
Daugiausiai nesuvaldomą būsto paklausos augimą, pasak „Hansabanko” Būsto finansavimo departamento direktorės Jūratės Gumuliauskienės, lemia dėl algų augimo „atlaisvėjusios” lėšos šeimos biudžete ir nepakankamas apsirūpinimas būstu.
„Augant gyventojų disponuojamoms pajamoms, mažėja santykinė pajamų dalis, skiriama maistui. Po maisto daugumai žmonių antra prioritetinė išlaidų grupė yra būstas. Paskaičiuota, kad 10 procentų išaugus nacionalinėms pajamoms, net 20 procentų gali išaugti išlaidos paskoloms aptarnauti”, – sako J. Gumuliauskienė.
… bet jis dar nesprogs
„NT rinkai, kaip ir visam šalies ūkiui, yra būdingas cikliškumas. Pakilimai ir nuosmukiai vyksta apie 5-6 metus. Pasaulinė praktika rodo, kad NT kainų burbulas paprastai sprogsta praėjus metams po akcijų rinkos kritimo pradžios. Sprogus burbului, NT netenka 30-100 proc. vertės, priaugusios pakilimo laikotarpiu. Lietuvoje akcijų rinkos nuopuolis buvo užfiksuotas pernai spalį. Tačiau Lietuvos ekonomika nėra tipinė, jei negalima pritaikyti visų ekonominių teorijų”, – sako „Nord/LB Lietuva” prezidento patarėjas.
Artėjančio burbulo sprogimo indikatorius, V. Titarenkos teigimu, yra mažėjančios pajamos iš būsto nuomos. Nekilnojamojo turto bendrovių pateikiamais duomenimis, ilgą laiką beveik nekitusios, pastaruoju metu būsto nuomos kainos padidėjo visuose didžiuosiuose šalies miestuose.
„Remiantis naujausiais duomenimis, Vilnius pagal vidutinę buto kainą – 1770 JAV dolerių už kvadratinį metrą – nors ir aplenkė Berlyną, tačiau vis dar priklauso pigesnių Europos būsto rinkų grupei. Lietuvos sostinė lenkia tik Kijevą, Sankt Peterburgą ir Sofiją. Panaši situacija yra su individualių namų kainomis”, – pasakojo V. Titarenka.
Būsto paskolų portfelio augimo tempais Lietuva lenkia Estiją, tačiau beveik 20 proc. atsilieka nuo Latvijos. „Nord/LB Lietuva” prezidento patarėjo tvirtinimu, būsto kreditavimo potencialas Lietuvoje vis dar neišnaudotas. Būsto paskolų portfelio santykis su bendruoju vidaus produktu Lietuvoje tesiekia 9,1 proc., kai Estijoje – 16,9 proc., Latvijoje 18,9 proc., euro zonoje – 34,5 proc., Airijoje ir Vokietijoje viršija 50 procentų. Remiantis bendrovės „TSN Gallup” atlikta apklausa, šiuo metu būsto paskolas turi tik 5 proc. šalies namų ūkių.
V. Titarenka prognozuoja, kad didėsiančios būsto palūkanų normos nesumažins lietuvių noro skolintis, kuris toliau augins paklausą.
„Palūkanų augimą visų pirma kompensuos milžiniška konkurencija šalies bankininkystės sektoriuje bei dėl darbo jėgos stygiaus neišvengiamai augsiantys atlyginimai. Be to, ilgo laikotarpio palūkanų normos analizė rodo, jog palūkanų norma maksimalią ribą gali pasiekti apie 2010-uosius. Tada jos turėtų siekti apie 5 procentus ir ims mažėti”, – aiškino banko prezidento patarėjas.
Paklausą skatins ir vis dar gerokai mažesnis nei kitose Europos valstybėse gyvenamojo ploto kiekis, tenkantis vienam gyventojui, bei lyginant su kitomis Europos šalimis, prasta turimo būsto kokybė – menkas naujų butų skaičius, tenkantis tūkstančiui gyventojų.
Pasak J. Gumuliauskienės, Lietuvoje būstų skaičius, tenkantis tūkstančiui gyventojų, yra vienas žemiausių Europos Sąjungos šalyse – mūsų šalyje tūkstančiui gyventojų tenka 375 būstai, tuo tarpu kai bendrijos senbuvių vidurkis siekia net 457 būstus tūkstančiui gyventojų.
Statistika byloja, kad kalbos apie Lietuvoje egzistuojantį gyvenamosios statybos bumą neatitinka realybės, mat 1990 metais buvo pastatyta 22 100 butų, o pernai – tik 5 933 (beveik 900 mažiau nei užpernai). Lietuvos statybininkų asociacija prognozuoja, kad šiemet bus pastatyta 7 000 butų, kitąmet – apie 8 000, o 2008-aisiais – 8 400.
Kad tokie statybų tempai nepatenkins gyventojų poreikių, byloja ir naujausios apklausos. Tyrimų bendrovės RAIT atliktos apklausos duomenimis, per artimiausius 12 mėnesių butą planuoja pirkti 82 500, sklypą – 28 300, namą – 15 400 gyventojų. Panašius duomenis pateikia ir bendrovė „TNS Gallup”. Anot jos atliktos apklausos, per artimiausius 12 mėnesių 4 proc. visų šalies namų ūkių (54 500 šeimų) ketina skolintis lėšų būstui įsigyti. RAIT duomenimis, Klaipėdoje per artimiausius 12 mėnesių nekilnojamojo turto ketina įsigyti 17 100 gyventojų.
Pasak J. Gumuliauskienės, situaciją rinkoje galėtų palengvinti tik aktyvesnis valstybės institucijų bei savivaldybių dėmesys žemės reformos klausimams, skatinant naujas statybas.
„Tai galėtų sumažinti būsto deficitą, esantį rinkoje, ir spekuliacijas nekilnojamuoju turtu”, – sakė J. Gumuliauskienė.
„Apibendrinant galima teigti, jog nors NT kainų dinamiką vis labiau lemia tokie psichologiniai faktoriai, kaip tikėjimas tolesniu kainų augimu bei su euro įvedimu siejami infliaciniai lūkesčiai, situaciją, susiklosčiusią Lietuvos NT rinkoje, didžiąja dalimi paaiškina fundamentalūs ekonominiai veiksniai. Vargu ar galima atrasti požymių, kurie vienareikšmiškai bylotų apie NT rinkos perkaitimą”, – mano V. Titarenka.
Kokia bus ateitis?
Ekspertai sutaria, jog NT kainos augs ir toliau, bet, ko gero, nebe taip sparčiai kaip iki šiol.
V. Titarenka prognozuoja, kad palaipsniui didėjanti NT pasiūla gali sulėtinti kainų augimą. J. Gumuliauskienė mano, kad NT kainų augimą stabdančiu veiksniu gali tapti tai, kad jos didėja greičiau nei algos, o tai daliai gyventojų naują būstą gali padaryti nebeprieinamą.
„Lietuva išlieka tarp tų ES šalių, kuriose gyventojų pajamos auga gerokai lėčiau už būsto kainas. Pavyzdžiui, Lietuvoje BVP 2004-aisiais metais augo net 7,1 karto lėčiau nei būsto kainos”, – sako J. Gumuliauskienė.
Tad NT rinkoje esą reikėtų laukti kainų stabilizacijos, staigaus kainų kritimo artimiausioje 2 metų perspektyvoje nevertėtų tikėtis.
Tačiau V. Titarenka primena, kad tikslioms prognozėms trukdo vienas svarbus nežinomasis – spekuliantų įsigytų būstų skaičius. Kai kurių nekilnojamojo turto agentūrų duomenimis, uostamiestyje naujos statybos namuose apie 10 proc. butų gali būti nupirkti spekuliaciniais tikslais.
„Manau, kad Lietuvai kitąmet neįsivedus euro spekuliantai turimo turto neparduos ir lauks, kol šalyje pradės cirkuliuoti bendroji valiuta. Tačiau jei, pavyzdžiui, Latvijoje kiltų NT rinkos krizė, jos banga atsiristų ir pas mus”, – galimus ateities scenarijus modeliavo V. Titarenka.