Būsto kainų burbulas plyšta į skutelius

Pabrangę kreditai, senėjanti visuomenė ir kiti veiksniai sustabdė nekilnojamojo turto rinkos augimą

Didėjanti Lietuvos piliečių emigracija, Europos centrinio banko pažadas didinti bazines palūkanų normas ir kiti veiksniai šalyje gerokai pristabdė nekilnojamojo turto sandorių skaičių. Nepriklausomi finansų analitikai seniai įspėjo gyventojus dėl dirbtinai sukeltų kainų, nes „kartais” augantis bankų išduotų paskolų portfelis neatspindi realios situacijos rinkoje. Net komercinių bankų ekspertai pripažįsta, kad gyvenamosios paskirties patalpų tiesioginių sandorių skaičius šiemet nepasieks 2004 m. lygio.

Pigių paskolų laikas baigėsi

Kelerius metus komercinių bankų ir nekilnojamojo turto agentūrų ekspertai kaip sugedusi plokštelė ragino žmones imti šimtatūkstantines būsto paskolas. Tačiau pigių paskolų metas baigėsi. „Nepasitvirtinus optimistinei prognozei, kad LIBOR bazinės palūkanų normos pakils ne 0,5 proc., o, pavyzdžiui, 1 proc., bijau, kad Lietuvos nekilnojamojo turto rinką gali ištikti nuosmukis, – pripažįsta SEB Vilniaus banko finansų analitikas Gitanas Nausėda. – Tenka pripažinti, kad palankiausias metas imti paskolą buvo anksčiau”.

G.Nausėdos teigimu, kol palūkanų norma ilgalaikiams kreditams nepakilo, skolintis yra naudinga. „Bet paskolos terminas yra ne vieneri, ne dveji metai ir net ne penkeri metai, todėl palūkanų norma turėtų ir kilti, ir smukti”, – sakė G.Nausėda.

Paskolų norma sudaro brangiausią kredito dalį. Atsižvelgiant į pabrangusias paskolas JAV, iki metų pabaigos Europos centrinis bankas (ECB) bazines palūkanų normas pakels ne mažiau kaip 0,5 proc.

Apie palūkanų didėjimą savo klientus informavo jau ir kai kurie Lietuvos bankai.

Tokiu atveju, trisdešimčiai metų 320 tūkst. Lt būsto kreditą paėmusiam žmogui, atsižvelgiant į sutarties sąlygas, kas mėnesį tektų daugiau sumokėti apie 150 Lt.

Kainos gali kilti be pirkėjų

Situaciją gyvenamojo būsto rinkoje SEB Vilniaus banko finansų analitikas G.Nausėda pavadino „vis dar kylančia, bet jau pastebimi stabilizacijos požymiai”. Jo įsitikinimu, nekilnojamojo turto rinkos augimą pastaraisiais metais parodo padidėjęs bankų paskolų portfelis.

Tačiau tuo, kad milžiniška paskolų paklausa gali būti vienu veiksnių, kodėl prisipūtė kainų burbulas, įsitikinęs Lietuvos banko Ekonomikos departamento direktorius Raimondas Kuodis. „Ekonomikoje prekės kainuoja tiek, kiek jas kainuoja pagaminti. Būsto kaina atspindi žemės sklypo, statybinių medžiagų vertę, darbininkų algą ir protingą statybos įmonių pelną”, – sakė R.Kuodis.

Jo teigimu, teoriškai kainos gali didėti net neįvykus nė vienam sandoriui. Varžydamiesi vienas su kitu, pardavėjai kainą gali kelti ir kelti, bet ne tai nulemia rinkos aktyvumą. Aktyvią rinką parodo tiesiogiai įvykę sandoriai”, – teigė finansų analitikas R.Kuodis. Neoficialiai kalbama, kad apie 30 proc. naujų butų Vilniuje yra nupirkti perpardavinėtojų, kurie iš kainos skirtumo tikisi išlošti ateityje.

„Nekilnojamojo turto kainų burbulą Lietuvoje parodo ir tai, kad būsto kainos šalyje išaugo, tačiau jo nuoma iš esmės nepadidėjo”, – sakė R.Kuodis.

Sandorių skaičius jau krenta

Šiuo metu net statistika nepalanki tiems nekilnojamojo turto rinkos dalyviams, kurie suinteresuoti, kad būsto kainos didėtų. Stebėtina, bet praėjusiais metais tiesioginiai sandoriai su privačiais namais pasiekė tik 2000 m. lygį. Per tuos metus sandorių skaičius arba augo iki 37 proc., arba smuko iki 18 proc.

Pardavimų pikas butų sektoriuje pasiektas irgi tik 2004 m. (35,5 tūkst.). Tačiau per praėjusius metus užfiksuotas tik 1,9 proc. sandorių augimas, palyginti su 2003 m., nors „nepriklausomi” ekspertai kone kasdien kartojo apie „kartais” augantį bankų paskolų portfelį, tyrimus, kad 30 arba 15 proc. Lietuvos piliečių pasirengę investuoti į nekilnojamąjį turtą. Bet šie svarstymai neatitiko ir neatitinka realios padėties rinkoje.

Net SEB Vilniaus banko ekspertas G.Nausėda nesitiki, kad gyvenamosios paskirties patalpų sandorių skaičius šiais metais pasieks 2004 m. lygį. Šių metų „deficitas” sudaro 20 proc. Per 10 mėnesių įvyko tik 28615 sandorių perkant butus. Palyginimui, per visus 2000 m. įvyko 29142 tokie sandoriai.

Nesugeba grąžinti kreditų

Finansų analitikai pataria itin pasverti savo galimybes imant naujus kreditus. Tai susiję ir su tuo, kad šiemet per devynis mėnesius, palyginti su praėjusių metų tuo pačiu laikotarpiu, bankų išlaidos specialiesiems atidėjimams, kai kreditą paėmęs fizinis arba juridinis asmuo jau negali grąžinti paskolos, padidėjo dvigubai.

Tačiau, išaugus LIBOR bazinėms paskolų normoms, tokių asmenų turėtų tik daugėti. Ir visiškai neprognozuojama, koks smūgis ištiks Lietuvos nekilnojamojo turto rinką, jei 2006 m. viduryje ECB bazines palūkanų normas nuspręs pakelti dar 0,5 proc.

Palūkanų normų padidėjimą vienu procentu G.Nausėda pavadino apčiuopiamu dydžiu. „Kai kuriems žmonėms, vis dar svarstantiems, ar imti kreditą būstui, vienu procentu pabrangusios palūkanos gali nulemti apsisprendimą susilaikyti nuo paskolos ėmimo”, – įsitikinęs G.Nausėda. Tai reiškia, kad komercinių bankų afišuojamas padidėjęs paskolų portfelis iki 23,2 mlrd. Lt jau nedaro klientams didelio įspūdžio. Bendrame paskolų portfelyje būsto kreditai sudaro tik kiek daugiau nei 23 proc. Paskolų rizika bankams pasidarytų kritinė, jei nekilnojamojo turto kainos nukristų iki 25 proc. nuo dabartinio jų lygio. Rinkos dalyviai jau pastebi, kad kainos po truputį mažėja.

Demografinė padėtis blogėja

Papildomi veiksniai, kurie tiesiogiai daro įtaką Lietuvos nekilnojamojo turto rinkai, yra tarptautinė ir vidaus migracija, demografinė šalies padėtis. Šių metų gegužę Vyriausybė patvirtino priemonių planą, kuris sumanytas pagerinti demografinę situaciją Lietuvoje. Nacionalinės demografinės politikos strategijos įgyvendinimo priemonėse 2005-2007 m. numatoma padidinti gimstamumą, atjauninti visuomenę ir stabdyti emigraciją. Migracijos srityje siekiama reguliuoti darbo migracijos srautus, atsižvelgiant į darbo rinkos poreikius ir bendrą Europos Sąjungos darbo migracijos politiką. Tačiau jokių konkrečių priemonių, kurios gali sustabdyti beatodairišką lietuvių emigraciją į užsienį, tame plane nenumatyta.

2004 m. per 9 mėnesius iš šalies išvyko 9724 Lietuvos piliečiai. Šiais metais per 9 mėnesius tokių jau yra 11268. Apie 40 proc. išvykstančiųjų į užsienį yra jauni, darbingo amžiaus Lietuvos piliečiai, kuriems – nuo 18 iki 30 metų.

Mitai daužomi į šipulius

Dauguma išvykusiųjų nesirengia grįžti į Tėvynę. JAV lietuvių tinklalapis (www.emigrantas.com) klausė, kada ketinate grįžti į Lietuvą? Net trečdalis respondentų kategoriškai atsakė niekada negrįšiąs į Tėvynę. Kitas trečdalis teigė tai padarysią po 5-10 metų. Tačiau net 61 proc. apklaustųjų patinka gyventi JAV.

Londone įsikūrusios imigracines, buhalterines bei būsto įsigijimo paslaugas teikiančios kompanijos „ST Partners” vienas savininkų Tomas Lapkauskas tinklalapiui Anglija.com taip pat nurodė, kad Didžiojoje Britanijoje lietuviai ne tik bando įleisti šaknis.

„Įdomu tai, kad tam tikra lietuvių kategorija vis dar neatsisakė senos svajonės išvažiuoti į JAV”, – teigia T.Lapkauskas.

Iš esmės tai paneigia tvirtinimus, esą užsidirbę lietuvaičiai būtinai sugrįš gimtinėn ir čia supirks nekilnojamąjį turtą. Mitu galima vadinti ir teiginius, kad iš provincijos vis daugiau žmonių atvyksta į miestus. Statistikos departamento duomenimis, 2003 m. į miestus persikėlė gyventi 15 341 kaimietis. Tuo tarpu iš miestų į provinciją išsikėlė 21 857 žmonės.

Situacija nepasikeitė ir 2004 m. Į miestus atsikėlė 17 459 kaimiečiai, o į kaimus – 24 729 miestiečiai.

Vienakryptė nuomonė agentūroms atsirūgs

Finansų analitikas R.Kuodis itin neigiamai vertina žiniasklaidoje pasirodančius pranešimus, kuriuose bandoma įrodyti, kad nekilnojamojo turto rinka tebėra labai aktyvi. „Užsienyje labai įtartinai žiūrima į suinteresuotų grupuočių ekspertų bandymus komentuoti vienu ar kitu klausimu, – sakė R.Kuodis. – Pavyzdžiui, vertybinių popierių rinkoje už tai net baudžiama. Analogiški draudimai galioja ir nekilnojamojo turto rinkoje, kai agentūros bando komentuoti įvykius, kuriais yra suinteresuotos”.

R.Kuodžio nuomone, nekilnojamojo turto agentūrų teiginys, kad „viskas brango ir brangs” jau artimiausiu metu gali sugrįžti bumerangu. „Rinka negali augti kaip burbulas; komisinius agentūros gauna iš sandorių skaičiaus ir jų vertės, – sakė R.Kuodis. – Tad jei sandorių skaičius pradės gerokai kristi, vienakryptės nuomonės formavimas visuomenėje agentūroms neabejotinai atsirūgs”.

Be padidėjusių bazinių palūkanų normų, būsto kainoms įtaką padarys ir nuo 2006 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigaliosiantis Nekilnojamojo turto mokestis, taikomas už komercinei veiklai naudojamą nekilnojamąjį turtą.

Gediminas Stanišauskas