Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija (LNTPA) tęsia verslo ir valdžios dialogą, kuriame gvildena klausimą, kaip pagerinti investicines sąlygas ir nekilnojamojo turto plėtros vystymąsi Lietuvoje.
Daugelis užsienio ir vietinių investuotojų akcentuoja, kad Lietuvoje klesti biurokratizmas, nepakankamai draugiška valstybės investicijų pažiūra į verslą ir per daug smulkmeniškas kai kurių veiklos sektorių ir sričių reglamentavimas. Itin daug reikia licencijų, leidimų, įvairių ir tarpusavyje menkai veiklą koordinuojančių institucijų sprendimų. Pavyzdžiui, statybos verslą reglamentuoja apie 11 000 teisinių dokumentų. Dar didesnė problema iškyla, kai skirtingos institucijos tą pačią situaciją ar dokumentą neretai interpretuoja skirtingai. Todėl nekilnojamojo turto vystytojai yra suinteresuoti ir kelia klausimą, kaip suvaldyti nekilnojamojo turto plėtrą miestuose.
Penkios auklės – vaikas be galvos
Sparčiai besivystantis nekilnojamojo turto sektorius valstybiniu lygiu yra paliktas savieigai, o norint suaktyvinti pastangas pritraukti tiesiogines užsienio investicijas, gerinti krašto infrastruktūrą, modernizuoti šalį reikalingas vienas valstybės valdymo organas.
Šiuo metu teritorijų planavimo, urbanistikos, architektūros, nekilnojamojo turto vystymo ir darnios plėtros procesus reguliuoja skirtingos ministerijos: žemės klausimus – Žemės ūkio ministerija, regioninę plėtrą – Vidaus reikalų ministerija, saugomas teritorijas – Kultūros ministerija, statybų priežiūrą ir plėtrą – Aplinkos ministerija, savivaldybės reguliuoja miesto plėtros procesus, tačiau žemės klausimus tvarko apskritis.
Vienas iš svarbiausių visuomenės interesų yra transporto infrastruktūros sutvarkymas Vilniuje. Vilniaus aplinkkelio statybos problemos yra nekilnojamojo turto projektų nekoordinavimo pasekmė, kai viena institucija grąžina, o kita toje vietoje aplinkkelį planuoja.
Lietuvoje nekilnojamojo turto koordinavimo padėtis yra skurdi: lyginant su Airija, kur nekilnojamojo turto plėtra valstybiniu lygiu rūpinasi 60 specialistų struktūra ir keli institutai, Lietuvoje tuo rūpinasi 6 žmonės Aplinkos ministerijoje.
Nesuplanuotos teritorijos stabdo plėtrą
Vienas iš nekilnojamojo turto plėtrą stabdančių veiksnių yra su žemės nuosavybe susiję reikalai, kuriuos tvarkyti neretai užtrunka net keletą metų. Regionuose, kuriuose labiau tikėtina pritraukti investuotoją, trūksta tam tinkamų ir paruoštų žemės sklypų. Sutvarkytų žemės sklypų trūksta ir miestuose.
Nuosavybės teisių atkūrimo ir žemės grąžinimo procesas galėtų būti pripažintas valstybinės ekonomikos svarbos projektu. Galima būtų suplanuoti kokią nors teritoriją ir paskelbti, kad toje vietoje bus grąžinama žemė, tik ne žemės forma, o pinigais. Investavęs ir sutvarkęs infrastruktūrą miestas gali prašyti paramos iš ES fondų. O aprūpinus teritoriją, nutiesus kelius ją galima parduoti nekilnojamojo turto vystytojams ir gautus pinigus grąžinti už žemę. Tačiau šiandien niekas negali pasakyti, kada žemės grąžinimo procesas bus baigtas.
Įstatymas nėra tobulas
Lietuvoje keliama problema – nėra vartojamų sąvokų apibrėžimų. Tačiau ji nesprendžiama. Ką reiškia visuomenės ar viešas interesas? Sąvokų neapibrėžtumas sukelia daug kliūčių vystant projektus.
Viena iš priežasčių, kodėl kyla nekilnojamojo turto kainos, yra miesto plėtros ir statybai paruoštų teritorijų nebuvimas. Jeigu miestas prieš keletą metų būtų suplanavęs ir paruošęs teritorijas statyboms, kainos nebūtų taip smarkiai kilusios. Akivaizdu, kad visuomenė kenčia nuo įstatymo netobulumo.
Nesužiūrima ir galiojančių įstatymų. Yra buvę atvejų, kai žemė grąžinama virš naudojamų išteklių telkinių. Nors dalis tokios žemės yra rezervuota valstybės, tačiau apie 20 proc. yra grąžinta per neapsižiūrėjimą, o dar 5 proc. yra grąžintina. Valstybinės institucijos negali susikalbėti tarpusavyje. Visgi ateityje gali prireikti įstatymo, įgalinančio žemę nusavinti laikinai, kai žmogus gali pasirinkti, arba paimti pinigus už žemę, arba ją atsiimti vėliau. Toks įstatymas yra Maltoje, JAV.
Nekilnojamojo turto vystytojai dažnai pristatomi kaip nesirūpinantys visuomene, tačiau atliekami tyrimai rodo, kad dauguma Vilniaus miesto gyventojų nėra priešiškai nusiteikę miesto plėtrai ir statyboms. Tačiau tuomet kyla klausimas, kokį interesą tos bendruomenės atstovauja. Visuomenės interesas turi būti atskirtas nuo grupinio ar asmeninio intereso.
Teritorijų planavimas, miestų ir apskričių bendrieji planai ir miestų plėtros koordinavimas, visuomenės intereso sąvokos apibrėžimas, žemės reforma, žemės įstatymas ir laikino žemės nusavinimo klausimas – tokie klausimai, kuriuos ateityje ketinama spręsti kartu su Aplinkos ministerija.
Diskusijoje dalyvavo LNTPA prezidentas Robertas Dargis, LNTPA direktorius Jonas Ragauskas, Aplinkos ministerijos sekretorius Julius Laiconas, Lietuvos architektų sąjungos pirmininkas Kęstutis Pempė, Lietuvos architektų sąjungos pirmininko pavaduotojas Danas Ruseckas, Lietuvos statybininkų asociacijos prezidentas Adakras Šeštakauskas, Lietuvos turto vertintojų asociacijos prezidentas Steponas Deveikis, Nerūdinių statybinių medžiagų asociacijos prezidentas dr. Skirmantas Skrinskas, VGTU Aplinkos inžinerijos fakulteto Miesto statybos katedros prof.habil.dr. Pranciškus Juškevičius, VGTU Statybos fakulteto Statybos ekonomikos ir nekilnojamojo turto vadybos katedros prof.habil.dr. Artūras Kaklauskas.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija